謝逸楓：為何京穗樓市爆發恐慌性情緒購房

2012-12-20 來源：謝逸楓的博客編輯：木木

　　日前北京朝陽區鏈家地產一家門店的職業顧問稱，最近一段時間，前來咨詢二手房、新房價格及購房相關事宜的人數有所增加。可能是受到前幾日個別項目漲價以及"京補繳社保可獲購房資格"等消息影響。另外是整個11月多個城市“地王”頻出。27日，北京、上海土地市場同日出現“地王”，樓面價均超過3萬元/平方米;28日，深圳新的總價“地王”誕生。京廣滬深成交量大漲，來自偉業我愛我家集團的數據顯示，12月上旬北京全市純商品住宅(不含保障房)新增供應6437套，而11月全月供應量僅為4805套，12月份前十天的供應量已比上月全月供應量上漲了34%。而某網站數據監控中心統計的數據顯示，上周末(12月15至16日)深圳樓市共有6個項目開盤或加推，上千套房源入市引起了深圳樓市的又一輪火爆。此外，上海和廣州也在近期出現新房熱賣、二手房量價齊升的現象。11月北京、廣州、上海、深圳商品住宅成交量同比增幅分別為114%、93%、98%與175%，環比增幅分別為21%、-13%、12%、25%。

謝逸楓

　　記者：怎么看謠言與搶房潮及日光盤現象?

　　亞太城市房地產業協會會長謝逸楓直言：“當前房地產調控已經進入高度敏感期，市場買賣雙方博弈的神經集中在政策與價格上。因此，一旦市場上的政策與價格有任何的風吹草動，市場上就會風聲鶴唳，購房者便產生“恐慌性情緒”。其實，根本沒必要恐懼，僅僅是個別城市個別房企個別項目樓盤而已，不具有代表性，不會扭轉樓市整體走勢與大局。一方面是市場上商品房庫存依然巨大。另外一方面是中小房企依然才在資金壓力。其他方面是調控政策并未實質放松。但是釋發出四個信號，一則房地產調控政策正發生變化，力度在衰退，大有調控放松的趨勢。二則購房者對政府調控效果不滿意，對政策不信任，懷疑政府調控房價的決心與意志力。三則房企不差錢，房子不愁賣，后市信心實足。但是，不排除房企刻意制造樓市回暖，供應緊張的現象，促進銷售成交。四則房價上漲預期逼迫提前，購房者買房的忍耐力到了極限，不買擔心上漲大于對下降的心理意愿強烈。”

　　亞太城市房地產業協會會長謝逸楓認為：“隨著調控基調不變與一線城市及全國住宅供應量的增加，市場正在逐步回歸理性。購房者應該謹慎與冷靜，不要輕信市場傳言而恐慌性搶購。政府應該及時站出來，遏制樓市恐慌性購房，避免市場出現波動。”

　　記者：恐慌情緒是否會蔓延?

　　亞太城市房地產業協會會長謝逸楓指出：“千人搶房再現的“搶房潮”與“日光盤”已經讓“恐慌性情緒”彌漫一線樓市，蔓延到全國二三線城市。不過，目前樓市調控基調未變，房價大幅飆升的基礎并不存在。這種“預期”或許并不能持續太久。越臨近年關，地方政府完成房價控制目標的壓力也就越大，一旦放松調控極有可能帶來房價的強勢反彈，一年來樓市調控的“成果”也有可能功虧一簣。當前一線城市并未出現大范圍的房源大幅提價的現象。但是在全國市場房價連續6個月平穩上漲的大背景下，廣州、北京等一線城市個別樓盤一夜大幅圳價、千人搶房以及地王頻出等現象，引發出購房者對房價可能暴漲的心理預期，導致恐慌情緒在市場逐漸蔓延。對普通購房者心理來說，簡直是“雪上加霜”的影響。”

　　記者：為何出現搶房潮與日光盤?

　　亞太城市房地產業協會會長謝逸楓分析：“廣州與北京部分區域少部分樓盤火爆出現“日光盤”屬于年末樓市正常現象，主要是五個因素導致排隊搶房，一則是年末市場回暖趨勢越來越明顯，開發商加大價格促銷力度，激發剛需購買熱情。二則開發商的開盤解籌采取排隊選房的營銷策略，產生“人多房少”小感覺。而開發商因資金不存在壓力，減少推貨量，僧多粥少。三則今年廣州前11月市場回暖，價量上漲導致購房者因恐后市反彈，被逼迫提前入市購買。四則不排除因限購政策出現調整，部分改善需求與小部分投資客通過不同方式進入市場，攪熱市場。五是未來房價仍將繼續上漲與購房者恐慌性心理預期及土地市場的“瘋狂”，另外是近期‘北京與廣州補繳社保可獲購房資格’傳言的影響，刺激了部分潛在購房需求開始集中釋放。”

　　記者：是調控放松還是開發商的銷售手段?

　　亞太城市房地產業協會會長謝逸楓認為：““日光盤”與“通宵排隊”買房的現象，主要是開發商營銷手段所為，況且市場上購房需求力抑制一年多。一旦政府調控政策有變，購房者會毫不猶豫出手。但是不排除因調控力度的減弱，“限購”、“限價”的政策出現調整謠言，房價上漲心理預期導致市場出現恐慌性情緒購房。”

　　2012年12月18日，廣州日報報道，臨近年末，本應是樓市的傳統淡季，但今年年尾非但沒有出現打折促銷，各種紛紛擾擾的傳言更是給本就回暖的樓市“加了一把柴”。無論是一手“排隊搶房”、二手房現大量拋售甚至五折拋售，還是廣州“限購”松動，各路樓市傳言層出不窮，甚至互相矛盾，令投資者“心慌慌”。連日來，廣州日報記者對數個樓市傳言進行了一一驗證，發現大部分傳言都有疑點。　傳言一：廣州“限購”疑遇松動。傳言：日前，有媒體報道稱，廣州“限購”悄然松動，花錢辦理購房資格的時間大大縮短，相關費用減少近一半。從今年10月底11月初開始，廣州限制外地人買房的政策進一步嚴苛，為確保非廣州戶籍購房人申辦房屋產權轉移登記時提供的個人所得稅稅單、社保繳費證明準確真實，廣州市房地產交易登記中心目前在收件后確實都會先行發函地稅等部門進行核實。

　　記者從多個中介行了解到，核實的過程漫長，有從11月份發函核實的至今尚未獲得購買資格，未聽說花錢購買購房資格的時間“大大縮短”及“費用減半”。傳言二：二手房一夜大漲70萬元。傳言：近日，有媒體爆出北京市西城區鴨子橋路45號院政泰家園某房源一夜提價70萬元，從230萬元飛漲到300萬元的例子。傳言三：多地現二手樓掛牌量暴增。傳言：12月上旬，網上忽然出現傳言稱，北京突然間出現381萬套空置房拋向市場，上海二手房掛牌量從現41萬套暴增至200萬套，廣州二手房掛牌量從現26萬套直躥100萬套，深圳二手房掛牌量從8萬套到12萬套后直躥到30萬套。北上廣深很多突然間入市的二手房降價幅度都在50%以上。據廣州市國土房管局公布的數據，11月全市10區的二手住宅登記量為58.37萬平方米，環比增加四分之一。

（責任編輯：0352房網）