置業者購房要謹慎 “五證”“兩書”需查看
2013-06-24 來源：0352房網家居頻道 編輯：李建霞
摘要：時下，我們去樓盤售樓處看房，或者接到售房廣告信息，對方都會宣稱“五證齊全”、“有大紅本”。那么，“五證”是什么?“兩書”又是什么?以下為您作詳細解答。
《建設用地規劃許可證》
建設用地規劃許可證
《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城鄉規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城鄉規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。
作用：
確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。按照有關規定，房地產商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效。
《建設工程規劃許可證》
《建設工程規劃許可證》是城市規劃行政主管部門依法核發的，確認有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。《建設工程規劃許可證》包括下列內容：(1)許可證編號;(2)發證機關名稱和發證日期;(3)用地單位;(4)用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質、棟數、層數、結構類型;(5)設計容積率面積及各分類面積;(6)附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。
作用：
1.《建設工程規劃許可證》是建設工程辦理《建設工程施工許可證》，進行規劃驗線和驗收，商品房銷(預)售，房屋產權登記等的法定要件。
2.《建設工程規劃許可證》確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。房地產商如未取得《建設工程規劃許可證》或者違反《建設工程規劃許可證》的規定進行開發建設，嚴重影響城市規劃的，由城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。
《國有土地使用證》
《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。
城鎮土地使用登記發證的范圍包括城鎮房改房、經濟適用住房、商品房和城鎮其他用地，它是房屋所有權和國有土地使用權發生轉移后的變更土地登記，發證對象為擁有土地使用權的個人或企業。
房屋和土地是不可分割的整體，只有進行發證登記并且兩者權利主體一致，房屋產權人的合法權益才能得到有效保護。
辦理分類
房改房和經濟適用房用的“土地使用證”的辦理：由住房戶和原使用土地單位到轄區國土資源管理部門共同申請，國土資源管理部門將依法辦理;如原用地單位已不存在，住房戶可和該單位的上級主管部門，或現在實際使用原單位土地的單位，到國土資源管理部門共同申請;如果住房由居委會管理，住戶可和居委會到國土資源管理部門共同申請。
商品房住房土地“土地使用證”的辦理：由住房戶和開發商共同到所在轄區的國土資源管理部門辦理。住房戶需要提交的資料包括：房主身份證復印件、售房合同或單位售房證明或房產證。
如果城鎮居民的工作單位或房屋開發商沒有給房屋產權人辦理住房“土地使用證”，房屋產權人可向工作單位或開發商提出要求。仍不辦理的，可向所在轄區的國土資源管理部門舉報。
重要性
《土地使用證》是非常重要的物權，不按合同辦理《國有土地使用證》就是開發商違約和對業主“權利”的侵犯。
《國有土地使用證》不僅是住宅不動產的物權的組成部分，而且是非常重要的組成部分。
1.缺少《國有土地使用證》，不動產的“物權”不完整。因為《房地產管理法》第五十九條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”，這說明房地產的“物權”包括房屋所有權和土地使用權兩方面。業主買的房地產包括房屋所有權和土地使用權，而現在開發商只把房屋所有權給了業主，而土地使用權沒有交給業主。
2.缺少《國有土地使用證》，房地產的轉讓中涉及土地使用權的部分不發生法律效力。《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力。”沒有《國有土地使用證》，業主不擁有法律意義上的“土地使用權”。
3.缺少《國有土地使用證》房地產價值嚴重縮水。按照《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。這一條規定使原本只有70年壽命的住宅，得到“自動”延長。使“住宅”的傳世私有財產性質，以法律的形式確立下來。但是如果買的房子沒有《國有土地使用證》，就沒有土地使用權，更不能“傳世”，這樣的房子還有多少價值呢?
《建設工程施工許可證》
建設工程施工許可證
為了加強對建筑活動的監督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質量和安全，根據《中華人民共和國建筑法》、《建設工程施工許可管理辦法》等法律法規規定，1999年12月1日起在全國施行《建設工程施工許可證》制度，此前，全國各地方政府也有類似管理制度，但名稱及管理方式缺乏統一指導，如開工報告、開工證等。
在獲得《建設工程施工許可證》的同時，施工單位還要獲得中國產品強制認證報告，又稱公正檢驗，指兩個相互聯系的主體之外的某個客體，我們把它叫作第三方。
第三方可以是和兩個主體有聯系，也可以是獨立于兩個主體之外，是由處于買賣利益之外的第三方(如專職監督檢驗機構)，以公正、權威的非當事人身份，根據有關法律、標準或合同所進行的商品檢驗活動。一些特種設備是需要像特種設備安全檢驗研究院所提供的第三方檢驗AETV安全閥校驗報告，以證明此產品符合安全生產標準。
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