謝逸楓:越秀地產輕松擊敗對手收獲開發區地塊

2012-09-27 來源：謝逸楓博客編輯：詩諾

　　2012年9月26日下午,國企越秀地產集團一舉輕松擊敗地產“三巨頭”(保利、中海、萬科)，僅僅用了不到15分鐘時間，越秀以12.5億價格拿下廣州蘿崗區科學城開源大道開發區SDK-A-2地塊，折合樓面地價5522元/平，超過起拍均價1100元/平，超過起拍價格10.0098億2.4902億元，溢價率近25%。開發區土地拍賣中心表示，接下來蘿崗區還將拍賣一宗住宅用地,編號為CPPQ-A1-2的地塊位于廣州市開發區長嶺路以南，面積157152平方米，起始價格約12億元。

　　亞太城市房地產研究院院長謝逸楓對此評論與分析

　　0352房網：謝先生怎么看越秀地產集團拿下開發區該地塊一事?為什么會出現房企搶地?是否意味土地市場回暖?

　　謝逸楓：越秀地產集團對該地塊是勢在必拿，一方面是越秀地產集團去年9月首次進軍開發區，以14.1億元拍得蘿崗科學城KXC-I4-7地塊，有利形成開發規模與片區優勢。另外一方面是越秀地產集團現金流富裕，資金實力雄厚，況且目前地價相對便宜，是抄底好時機。三是越秀地產集團對開發區房地產市場發展潛力非常看好，市場具有旺盛的需求購買力。同時，超前的規劃與廣州市政府的大力開發，該區將形成房地產開發熱點。

　　謝逸楓:房企搶地最主要原因有四個方面,一是地塊所在區域具備發展潛力與地價相對便宜，拿地時機最好，具有抄底的感覺。二是房企資金鏈相對寬松，樓市回暖明顯，拿地熱情高漲。三是房企看好后市和該區域開發價值，況且上半年新增土地儲備不多。同時該區域住宅土地的稀缺性，市場購買力旺盛。四是房地產調控見底，房企銷售業績良好，資金壓力隨著銷售成交與開發貸款放松而大減。

　　謝逸楓：當前廣州土地市場的確有回暖的信號，一方面是成交的溢價空間與樓面單價依然相對低。另外一方面是房企拿地的積極性有所提高與政府推地的動作不斷加快。但是，調控沒有放松的情況下，土地市場難言回暖，況且政府一直以抑制房價上漲過快和防止地價上漲推高房價作為管理市場預期。

　　0352房網：樓面價格是否合理?房價賣到多少才可以保證一定的開發利潤?

　　謝逸楓：越秀地產輕松擊敗“三巨頭”拿下該地塊，這個樓面價格非常合理，與市中心地塊和新城區地塊相比較，樓面地價不高，比較劃算，完全符合市場開發利潤預期的價位水平。根據SDK-A-2地塊總價12.5億計算，折合成樓面地價5522元/平，超過起拍均價4422元/平，高出1100元/平，超過起拍價格10.0098億，高出2.4902億元，溢價率近25%。該地塊樓面價低于2009年10月29日雅居樂地產創下的7074元/m2“地王價”，還有少1552元/平方米。

　　謝逸楓：按照樓面地價占房價約三分之一計算，加上建安和稅費及配套等運營成本，整體開發成本單價最多不會超過9000元/平方米。而蘿崗作為一個新興的開發區，2011年開始樓價早已破萬。2012年7月廣州十區一手均價14305元/平，蘿崗均價13125元/平，環比上升0.66%。如果到2014年開發上市銷售，該盤開盤后均價起碼要賣到15000元/平方米，如規劃的產品是聯排別墅價格將達到1.8萬-2萬元以上/平方米,而獨棟別墅的價格可能達到2.5萬-3萬元以上/平方米。根據開發成本與房價的數據計算，開發預期利潤高達30%以上，甚至達到50%以上。”

　　0352房網：蘿崗房地產市場前景如何?房價還有多大升值空間?

　　謝逸楓：蘿崗房地產市場發展前景潛力巨大，一是從規劃角度上看，房地產投資價值無限。根據《廣州市城市發展總體規劃(2010-2020)》明確規定，廣州未來要用10年時間基本建成能容納200萬人口的宜居宜業的東部山水新城。另外是《廣州蘿崗總體發展戰略規劃》顯示，根據廣州市委市政府提出的“東進”要求，經過近10年的開發建設，廣州科學城已建成為宜業宜居的創新型科技園區。二是從交通配套投資看，房地產升值可期望。未來5年，配合廣州東部山水新城的建設，廣州開發區、蘿崗區在基礎設施上計劃投入400億元，推進軌道交通、道路交通、能源保障、生態環保、智慧城市五大戰略性基礎設施建設，按照構建與中心城區“半小時生活圈”的目標，加快推動地鐵六號線二期、知識城線等軌道建設。

（責任編輯：0352房網）