謝逸楓：預(yù)計(jì)2013年中國(guó)房?jī)r(jià)“穩(wěn)中上漲”

2012-12-14 來(lái)源：謝逸楓的博客編輯：無(wú)憂(yōu)

　　2012年12月13日下午，中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社科文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布2012年住房綠皮書(shū)《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2011~2012)》，綠皮書(shū)預(yù)測(cè)，2012年第四季度與2013年，如果政策不當(dāng)乏力，住房市場(chǎng)將整體反彈和局部崩盤(pán);如果政策比較有力得當(dāng)，住房市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)，即“大穩(wěn)定小震蕩”。2012年12月13日下午3時(shí)許，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的2012年住房綠皮書(shū)《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2011~2012)》稱(chēng)，近兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控效果顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)明年或會(huì)“軟著陸”，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，行業(yè)將現(xiàn)洗牌。綠皮書(shū)報(bào)告指出，2010-2011年，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭已初步得到遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸顯現(xiàn)成交量和成交價(jià)格雙雙下行的局面，整體呈“穩(wěn)中有降”的情形。在鞏固目前調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)未來(lái)在政策面總體嚴(yán)控下對(duì)達(dá)到一定條件的區(qū)域作出微調(diào)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“軟著陸”。有請(qǐng)香港鳳凰衛(wèi)視著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員、地產(chǎn)名家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓點(diǎn)評(píng)：

謝逸楓

　　記者：13日下午，中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社科文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布2012年住房綠皮書(shū)《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2011~2012)》，謝先生怎么看，這《住房綠皮書(shū)》報(bào)告預(yù)測(cè)?可以作為投資與買(mǎi)房的根據(jù)?

　　謝逸楓：對(duì)中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社科文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布2011年《住房綠皮書(shū)》的預(yù)測(cè)頗為關(guān)注，雖然預(yù)測(cè)的結(jié)果與市場(chǎng)最后的走勢(shì)不一，但是依然具有學(xué)習(xí)與討論的價(jià)值。不過(guò)，不可作為是否投資房地產(chǎn)與買(mǎi)房子的判斷根據(jù)，因?yàn)閮H僅是宏觀上的走勢(shì)預(yù)判，缺乏針對(duì)性與市場(chǎng)數(shù)據(jù)及城市區(qū)域之間差異比較大，應(yīng)該根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)與支付能力及當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展程度等具體的樓盤(pán)情況，深思熟慮之后才可行。

　　記者：你是否贊同中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社科文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布2012年住房綠皮書(shū)《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2011~2012)》的其中走勢(shì)判斷與分析及觀點(diǎn)，綠皮書(shū)預(yù)測(cè)，2012年第四季度與2013年，住房市場(chǎng)發(fā)展有三種可能的趨勢(shì)，即：第一，如果政策不當(dāng)乏力，住房市場(chǎng)將發(fā)生整體反彈和局部崩盤(pán);第二，如果政策比較有力得當(dāng)，住房市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)，即“大穩(wěn)定小震蕩”;第三，如果政策十分有力得當(dāng)，住房市場(chǎng)理性回歸。目前市場(chǎng)上2013年中國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)上又謠言四起，房?jī)r(jià)是否會(huì)因政策不當(dāng)反彈或房地產(chǎn)崩盤(pán)?局部盤(pán)會(huì)發(fā)生嗎?一般房地產(chǎn)崩盤(pán)是什么情況下才發(fā)生?后果怎么看?

　　謝逸楓：對(duì)2012年住房綠皮書(shū)《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2011~2012)》總體走勢(shì)部分內(nèi)容比較贊同，譬如，明年中國(guó)房地產(chǎn)安全“軟著陸”、判斷明年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、明年調(diào)控政策的走勢(shì)是收緊與微調(diào)并存，這也是我在今年經(jīng)常參加政府舉辦的專(zhuān)家內(nèi)部會(huì)議與高峰論壇及接受記者采訪的公開(kāi)講的觀點(diǎn)。但是對(duì)房地產(chǎn)局部崩盤(pán)的說(shuō)法不贊同，并且明年房?jī)r(jià)上漲的幅度應(yīng)該有5%-10%。

　　謝逸楓：2013年中國(guó)房地產(chǎn)“崩盤(pán)說(shuō)”壓根是沒(méi)有根據(jù)的。譬如所謂的溫州房地產(chǎn)崩盤(pán)說(shuō)也是謠言，因?yàn)楝F(xiàn)在溫州人仍在房產(chǎn)領(lǐng)域找機(jī)會(huì)。中國(guó)城鎮(zhèn)化需要20年、30年與人均住房面積及居民收入增加等因素看,房產(chǎn)剛性需求仍然很大。如果房地產(chǎn)要崩盤(pán)，除非發(fā)生以下幾個(gè)很難出現(xiàn)的恐怖事件。一是國(guó)際上爆發(fā)金融風(fēng)暴與經(jīng)濟(jì)危機(jī)，嚴(yán)重波及到中國(guó)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。譬如2008年。二是發(fā)生嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)大蕭條與衰退現(xiàn)象，民間資本利率和民間貸款系統(tǒng)破裂，房地產(chǎn)投資投機(jī)需求超過(guò)市場(chǎng)承受力，導(dǎo)致投資客集體拋房與資金全部撤離房地產(chǎn)業(yè)。譬如溫州與鄂爾多斯及三亞的房地產(chǎn)崩潰。三是出現(xiàn)嚴(yán)重的次貸危機(jī)，導(dǎo)致銀行金融系統(tǒng)破裂，嚴(yán)重危機(jī)到房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企紛紛死掉或破產(chǎn)。譬如香港房地產(chǎn)崩潰。四是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫超過(guò)市場(chǎng)承受力。譬如房?jī)r(jià)收入比與空置率嚴(yán)重超過(guò)購(gòu)買(mǎi)力，商品房庫(kù)存與開(kāi)發(fā)貸款超過(guò)市場(chǎng)與銀行承受力。顯然，目前國(guó)際經(jīng)濟(jì)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于回暖與企穩(wěn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也是很平穩(wěn)。

　　謝逸楓：所以，中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)崩潰，樓市泡沫破滅是一種空想。中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似日本、美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂的情況，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在只是住宅市場(chǎng)，商務(wù)公共物業(yè)還遠(yuǎn)未發(fā)展起來(lái)，整體的房地產(chǎn)業(yè)還處在一個(gè)初級(jí)發(fā)育的階段。現(xiàn)在商用不動(dòng)產(chǎn)正在進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，這和日本當(dāng)年房地產(chǎn)非常成熟后出現(xiàn)的飽和情況是完全不一樣的。也就意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)所謂泡沫崩潰。

　　謝逸楓：所謂2012年第四季度與2013年，如果政策不當(dāng)乏力，住房市場(chǎng)將整體反彈和局部崩盤(pán)的假如基本不存在，2013年中央房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)保持連續(xù)性與力度，況且商品房庫(kù)存巨大，根本不存在整體反彈。而房地產(chǎn)局部崩盤(pán)的說(shuō)法主要是指溫州與鄂爾多斯及貴陽(yáng)等三亞四地的樓市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下降的現(xiàn)象，其實(shí)這四地的樓市整體上比較健康與合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行正常，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下降是個(gè)別項(xiàng)目促銷(xiāo)讓利的結(jié)果，不存在房地產(chǎn)崩盤(pán)的說(shuō)法。

　　謝逸楓：政府將銀行存款利率維持在遠(yuǎn)低于通貨膨脹率的水平，從而有利于國(guó)有銀行和其他國(guó)有企業(yè)。由于其他抗通脹理財(cái)工具很少，中國(guó)儲(chǔ)戶(hù)就購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，哪怕供應(yīng)的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求。2006年到2010年，住宅類(lèi)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)50%，達(dá)到中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的9%左右。在這段時(shí)期內(nèi)，中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)基本上翻了一番。未來(lái)二三十年，由于儲(chǔ)戶(hù)替代性投資渠道的缺乏，以及地方政府收入對(duì)土地財(cái)政與稅費(fèi)的依賴(lài)，另外是城市化率增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)將保持上漲趨勢(shì)。當(dāng)然也存在影響房?jī)r(jià)上漲的因素，比如利率突升、投資渠道興起、房地產(chǎn)新稅收增加等調(diào)控加碼。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)必然導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)大蕭條，發(fā)生金融危機(jī)，企業(yè)紛紛破產(chǎn)。因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣與否，直接影響到建筑、鋼鐵、水泥、電力和家電行業(yè)等60個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，約50%的GDP都與房地產(chǎn)市場(chǎng)的命運(yùn)相關(guān)。雖然房地產(chǎn)崩盤(pán)將給經(jīng)濟(jì)造成沉重打擊，但其破壞性將趕不上美國(guó)和日本房地產(chǎn)泡沫的破滅。在美國(guó)和日本，房地產(chǎn)價(jià)格的下降造成壞賬急劇增加，也給銀行業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重破壞，并造成信貸枯竭。

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