謝逸楓：把賣地收入變成房產稅是天方夜譚 (2)

2012-12-10 來源：謝逸楓的博客編輯：木木

　　記者：由于官方對房產稅的目的一直沒有明確的說法，而當下又以房地產調控為經濟生活的中心話題，所以房產稅能否平抑房價也就自然成為了爭議的焦點，是否可以起到遏制房價上漲的效果，或者說讓房價下降?

　　住建部政策咨詢專家、美國格理集團首席經濟學家謝逸楓直言：“不管是國家稅務總局，還是住建部、財政部都沒有通過房產稅控制房價的說法。所以，開征房產稅主要是一項稅制改革，目的在于增加國家稅收收入、減少對土地財政的依賴。房產稅是一種財產稅，是針對房地產這種特殊的增值性私有財產征收的。我國由于土地是70年使用權，并沒有私有化，征收房產稅不具備條件，強行征收法理不通。因此，開征房產稅的目的，并非直接用于打壓房價。此前上海、重慶試點時，最高征稅標準在1.2%，與房價每年上漲5%～6%相比，兩者之間并沒有直接關系。從短期來看，開征房產稅可以抑制房地產投資投機，對穩定房價能起到積極作用。長期來看，會因房產稅增加成本而推高房價。目前希望通過開征房產稅大幅降低房價是不可能的。盡管征收房產稅的信息障礙正在逐漸解除，但許多存量房的產權界定問題不清晰，計稅依據并不完善，短期內(2~3年)內普遍開征房產稅還不現實。”

　　近10年來，各地土地出讓金收入迅速增長，在地方財政收入中比重不斷提升。資料顯示，2001年—2003年，全國土地出讓金達9100多億元，約相當于同期全國地方財政收入的35%;2004年，收入近6000億元。2009年達到1.5萬億元，相當于同期全國地方財政總收入的46%左右。在有些縣市，土地出讓金占預算外財政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。2012年10月18日，根據國土資源部的監測，今年前三季度，全國建設用地供應44.06萬公頃，同比增長9.2%。其中，房地產用地供應10.40萬公頃，同比減少12.5%;房地產用地出讓面積8.30萬公頃，出讓價款1.37萬億元，同比分別減少17.0%和29.9%。國土資源部相關負責人針對近期部分地區土地市場交易火熱的情況表示，土地市場尚未出現全面回暖的動力，合理的土地供應有助于緩解供求壓力。

　　前三季度，保障性住房用地供應1.95萬公頃，同比增加7.7%，占住房用地的比例達27.3%。截至9月底，全國18個省區市保障性安居工程的用地落實率超過100%。該報告還對主要城市地價作了檢測。三季度末，全國主要監測城市地價總體水平為3093元/平方米，商服、住宅、工業地價分別為5793元/平方米、4564元/平方米和662元/平方米。綜合、商服、住宅、工業地價同比增長率分別為1.77%、3.15%、1.03%和2.00%，同比增速繼續放緩，較上一季度分別下降了0.56、0.77、0.74和0.27個百分點，增速連續五個季度回調。同時，該數據中還包含國土資源違法查處的情況。前三季度，全國發現違法用地行為4.6萬件，涉及土地面積2.09萬公頃，同比分別下降8.7%和41.3%。違法用地用礦成全面下降態勢。

　　“上海模式”執行難度就小一些，2011年房產稅收入22.1億元。” 2012年11月23日上海市稅務局公布，截止當前，上海市認定5萬套住房需繳房產稅。其中80%以上的購房家庭是本地戶籍，應稅住房比例約占20%。同時90%適用0.4%的稅率，主要集中在非中心城區。該5萬套住房中，去年認定2萬余套，今年約3萬套。假若按2011年房產稅征收金額計算，2012年的房產稅收入大約在60億元以內。而據上海市財政局數據，2011年上海市地方財政收入3429.8億元，其中房產稅達22.1億元。中國指數研究院將發布《2011年中國130個城市土地市場交易情報》，報告顯示，成交量減少和成交單價下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。

　　2011年全國130個城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%。其中上海土地出讓金1260億元，位居全國第一，但與2010年相比減少16.7%;北京位列第二，同比減少37.9%，降幅非常明顯。數據顯示，2012年上半年上海市共成交216幅地塊(包括經營性用地及其他用地)，總成交面積為878.8萬平方米，同比下降26.13%�？偝山唤痤~為186.9億元，同比下降62.42%。其中，近九成地塊底價成交。根據上海市財政局2012年1月18日公布的2011年上海預算執行情況報告顯示，2011年上海房產稅征收為22.1億元，完成預算的110.5%。而2012年上海房產稅預算為22.5億元，與2011年執行數基本持平。這在上海市2011年3430億元的地方財政收入中，所占的比例不到1%。

　　據21世紀不動產上海區域市場研究部的統計數據顯示，2012年7月上海完成土地出讓金51.1億元，環比減少21.6%，較去年同期減少3.2%。2012年1-7月上海共完成土地出讓金235.4億元，較2011年1-7月515.6億元、同比減少54.3%。盡管如此，7月土地出讓金占今年1-7月總體出讓金額的21.7%，僅次于6月27.7%的占比。受此影響，6、7月份土地出讓金總和為116.3億元，較今年1-5月土地出讓金總和119.1億元、只相差2.8億元。漢宇地產市場研究部土地監測數據顯示，8月份上海市掛牌的經營性用地達到28幅。其中出讓底價超過10億元的地塊有4幅，有2幅地塊底價超過30億元。數據顯示，2012年1-8月份上海市國有土地出讓金收入僅為321億元，同比下降了56%。數據顯示，2012年1-11月份上海市國有土地出讓金收入僅為641.89億元。

　　“重慶模式”工作量太大，2011年才收稅1.5億元。”數據顯示，2011年重慶市地方財政收入超過2900億元，增幅超過40%，其中，房產稅收入僅有1億元，與此同時，數據顯示，2011年重慶市土地出讓收入為1344.2億元，增長47%。另外有數據顯示，2011年重慶江北、渝中、渝北、南岸、北部新區、九龍坡區等10個主要區域的商業、住宅用地成交共134宗，成交總金額達656.71億元，較2010年上漲27.69%。成交總面積約1027.32萬平方米，同比上漲2.97%，與2010年基本持平。中國某研究院最新發布的數據顯示，2012年上半年全國300個城市的土地出讓金總額為6525.98億元，較去年同期的10598.24億元減少38%，縮水額度超過4000億元。在2012年1~6月全國土地財政收入位列前十名的城市名單中，一線城市基本全線敗退，上海雖上榜僅位列第九，北京更是跌出了前十名。相比之下，二三線城市躋身前列。其中，重慶以出讓金總額379.42億元位居榜首，同比增加20.6%。

　　自從2011年1月28日上海和重慶試行房產稅以來，有關房產稅擴大試點范圍的消息就層出不窮，今年尤甚。據說湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴圍房產稅做準備。雖然目前還停留在“研究討論”層面，但無論政府還是學界，都在近期放出探空氣球。房產稅擴圍，似乎只是一個時間問題了。上海和重慶試行房產稅已22個月了， 2012年11月28日，中國社科院財經戰略研究院發布了《中國財政政策報告2012/2013-新型城市化背景下的住房保障》。報告中有這樣一段文字：“我們建議，對于城鎮居民家庭人均用房超過40平方米的部分，無論其住房是何種產權性質，均應按評估價格征收稅率較高的保有環節房產稅，甚至可以考慮累進制。這一稅制不僅覆蓋新上市的商品房，且向現有存量房覆蓋。”“40平方米起征線”的爭議仍將繼續，但這阻止不了政府擴大房產稅范圍的決心。

（責任編輯：0352房網）