童大煥：房價下跌對七成以上國民沒好處
2012-11-20 來源：童大煥的博客 編輯：木木
近日，重慶晨報聯合大渝網推出問卷調查，超4成首批房奴考慮再買一套房。那么我們到底要不要去當房奴?百姓要不要期待房價下跌?童大煥在《窮思維 富思維》一書中解讀了房價下跌對國民到底時好時壞。
房價下跌對七成以上國民沒好處
房價的下跌只對有需求中的1/3甚至更少的人有好處，他們是下跌到一定程度后擁有實際購買力并且真正會出手的人。這部分人，不會超過全國總人口的1/3，而且隨著買房的人越來越多，這個比例還會不斷下降。那么，為了少數人的利益而讓大多數人作出犧牲，究竟值不值?合理不合理?正義不正義?
一種非常流行的謬論認為，以自住為目的購置房產，房價漲跌與我無關!不得不說，很多人窮，說到底是觀念窮、思維落后。真正的財富是一種思維方式，而不是其他。持這種思維者不明白，現代風險社會同時又是以金融為基礎的信用社會，一套產權完整、支配自由，隨時可以和銀行完成抵押貸款交易、價格穩步上漲的獨立產權房，事實上是一張最好的人生保險單!
一套價格穩步上漲的獨立產權房，不管你自住與否，不管它在什么地方，它都可以成為你向人生、健康和事業沖鋒的堡壘：你可以用它抵押貸款，用于創業、孩子教育、治療疾病甚至養老。現代風險社會，如果糧油、蔬菜及各種生活用品以及醫療、教育等各項成本都在不斷上升，唯獨作為老百姓一生最大財富的房子卻不斷貶值，實際上將使每一個房屋所有人都失去了風險社會的對沖工具!
以下是筆者集十多年中國城市化和房地產研究及實戰經驗，得出的關于房地產的一些基本態度和看法：
第一，今天中國的房價高不高、合理不合理?我的回答是房價太高且和普羅大眾的收入相比嚴重不合理。但我認為今天中國幾乎所有物價，除了被嚴厲打壓的糧食價格之外都高得離譜，都嚴重不合理。而房價沒有最高只有更高。該不該這么高、合理不合理是價值判斷，會不會更高是事實判斷，會不會更高取決于背后一系列的邏輯和規律，不以個人和任何機構的意志為轉移。道德不能取代事實和真理。
第二，在今天的中國，除了被人為原因死死壓住的農產品價格，幾乎所有物價都高得不合理，但背后的邏輯卻在支持其繼續走高。花別人的錢辦別人的事既不講效率也不講節約、少數人得利多數人可能受害的投資型政府不改，老百姓在劫難逃。這就是我的事實判斷。投資型政府是怎么回事?簡單說就是把投資逐利當成第一目標，在此目標下，花別人的錢辦自己的事最大手大腳，于是各種不必要的質次價高甚至竣工之日就是停產之時的腐敗型投資像癌癥一樣擴散，不可遏制。這樣，財富一定會迅速向官商集中。同時，高稅收和貨幣超發導致的通貨膨脹一定會不斷壓縮老百姓的購買力，市場上除了被死壓的農產品，其余產品價格都會遠超百姓承受力。在這種情況下，高房價不是我們反對就成的，要從根子上反對和解決投資型政府問題，才能藥到病除。
第三，包括不少經濟學者都天真地認為，是房地產綁架了中國民營實體經濟，把房地產打下去就可以挽救中國的實體經濟。但恰恰是各種形式的壟斷綁架了中國經濟也綁架了房地產。今日中國經濟的根本矛盾，是壟斷和反壟斷的矛盾，是投資型政府和自由市場的矛盾。而房地產，則是被綁架得最深重的一個行業。簡單說來，是地方沒有定稅權力，沒有發債權力，也沒有反壟斷的權力，于是在招商引資的競爭過程中，唯一的出路就是競相壓低自己轄區的土地價格，甚至不惜倒貼。眾所周知，這些土地征地時是要按市場價來給補償的。最終，大量的征地成本就被迫壓在了少量的商品房身上!如果沒有商品房對工業的補貼和國家的退稅補貼，今天中國社會大量的外向型企業都是屬于產能嚴重過剩，等待他們的只有虧本和破產倒閉一途。少量商品房除了補貼工業用房，還要補貼綠地、交通、保障房等基礎設施用地和經費。
第四，投資型政府使各地方政府都儲備了大量從農民、市民手中征過來的土地，而土地儲備資金(亦即征地費用)都來自銀行。這便是14萬億元地方債的由來。大家都知道而且贊成，農民、市民在政府征地時盡量要高一點價格。但是，如果房市不利，房價不漲或房地產交易停滯導致土地賣不出去，地方政府將還不起債，中國金融危機必將導致中國整體經濟危機。
第五，正是這一系列經濟規律和邏輯支撐，使房價物價不斷走高。如果斷然讓房屋交易停滯或房價大跌，那就是中國經濟硬著陸，是整個社會都無法承受之重。
第六，筆者多年來孜孜以求地研究房價走勢及其背后的邏輯、規律，苦口婆心地寫書、甚至不惜冒著巨大的風險勸有需求、有能力(或者踮起腳尖往上夠一夠就能夠得著)的親友及時入市，是因為在投資型政府還沒有徹底改革的前提下，房價物價以高于收入增長的速度持續走高，是任何人都無法改變的現實。而獨立產權房，是在通脹時代，普通老百姓唯一能夠用來抵御通脹的對沖工具。知我者謂我心憂，不知我者說我是房地產商的托兒。
第七，即使徹底改革了投資型政府，經濟的規律和邏輯因此發生了某種程度的改變，最終使房價物價趨于合理，也只是讓收入漲幅超房價物價漲幅的軟著陸形式，而不是讓房價物價跌下來或停止不動等待收入上漲的經濟硬著陸形式。
第八，復雜的經濟和社會，都有它自身的邏輯和規律。不要以為誰喊一嗓子，房價就會掉下來，或者我喊一嗓子房價就會漲上去。不要接受任何高看和抬舉，我們都沒那么大本事，溫總理也沒有。
第九，愿望與現實是兩回事。如果大家一起高喊愿望就能成就事業，世界早就大同了。但是，如果自認為理想高尚愿望美好就可以無視規律和規則，毫無顧忌地強制這強制那，那就陷入了危險的烏托邦強制。
第十，楊海鵬曾經引述汪丁丁的微博：從目前趨勢看，向下走的可能性比向上走的可能性大得多。政府的威權與民粹主義傾向二者合流。民粹主義來自底層，它是恨富人“為富不仁”;“威權主義”來自上層，他們“狂妄的理性”總想“設計”中國社會，利用來自底層的民粹主義反西方或反世界主流。合流之后，成了左右中國政治的最危險潮流。 因此，如果決策者的致命自負和民粹的結合以及投資型政府的問題沒有得到真正解決，2020年中國將變得很窮。
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