蘇鑫：房地產行業應該拋棄怨婦心理 關注微觀層面
發布時間：2014-09-19 來源：0352房網 編輯：CICI
摘要：我連續四次參加了博鰲
房地產論壇，期間經歷了兩次行業波動。一次是2011年，另一次是2014年。
觀點地產博鰲論壇是公認的行業Party，大家都很放松，想說什么就說什么。
市場大好時，專家會大唱行業贊歌；市場跌下來了，專家會抱怨行業受到了不公正待遇。講
政策不好，說
銀行不對，懊惱之氣頗似怨婦，會場上怨氣沖天。
在我們抱怨的時候，是否應該反思：房地產還是一個不成熟的行業，我們還不能全行業解決房屋的漏雨問題；房地產還是一個嚴重依賴資源的行業，網上公布的
數據顯示官員腐敗案中超90%與地產相關；房地產還是一個生產嚴重過剩的產業，未來3至5年期間房地產商將由3萬家銳減到1萬家。即便是近期，這種整合的趨勢也日漸清晰，清科發布的報告顯示，2014年第一季度中國并購市場共完
成交易359起，同比大增71%。從并購金額上來看，房地產依然遙遙領先其他行業，以55.49億美元交易額的成績排名第一，占比達23.9%。
我們為什么不去反思呢？因為房地產行業經歷了20年的大牛市，我們賺錢了，自以為是企業的能力強；規模快速發展了以為是個人的成功。但2008年如果沒有4萬億的強心針會怎樣呢？這個行業就會一片哀嚎，會死掉成千上萬家企業。也正是因為行業一直處在上升期，我們活得太好了，養成了盲目自信的習性，而不去反省。
房地產行業雖然也出現了萬科觸網、彩生活上市等創新，但這遠遠不夠。面對此次大U型的行業
調整，我們應該少關注宏觀，而要在企業微觀下工夫；我們應該拋棄怨婦心理，向三好學生學習，成為有朝氣、能創新的年輕人。那么，具體如何操作呢？在此我分享兩點看法：
第一、輕資產將成為戰略轉型的重要方向之一。從保利、萬科以及萬通的轉型實踐來看，均體現了輕資產戰略的嘗試。同時，結合國外成熟地產金融機構的發展路徑，如凱德和鐵獅門，收益主要來源于管理費以及金融杠桿的紅利，即對當前高周轉模式的本質性轉型。尤其是凱德模式，從獲取項目的先端開始，到物業建成之后的培育期，以及后期的資本市場退出，不同階段匹配不同屬性的資金。
第二、提升在細分市場的專業性和創新型。對于大的
投資策略，我們奉行“慢行”、“觀察”和“聚焦”。對于高和而言，我們依然聚焦于一線
城市的商辦物業這一細分市場，一方面強化高和原有對寫字樓價值增值的能力，尤其是“類持有模式”，這將是我們近期的重中之重，以價值增值為核心，通過非核心資產的出售以及核心資產的持有來平衡現金流，最終實現“一體兩翼”的架構。同時，積極探索有增值潛力的其他機會，如社區商業，尤其是通過互聯網思維來實現價值增值。此外，從房地產行業整體大的背景而言，我們認為“棚戶區改造”、“新型城鎮化”以及“京津冀一體化”值得重點期待。
