房地產稅改三大轉變：房產稅替代土地增值稅

2013-12-13 來源：0352房網編輯：李建霞

摘要：黨的十八屆三中全會就完善房地產稅制，提出了“加快房地產稅立法，并適時推進改革”的要求。盡管只有短短15字，但在包括增值稅、消費稅、個人所得稅、房產稅、資源稅和環境稅等在內的一攬子稅制改革方案中，卻是最引人關注的。這不但是因為房產稅與民生息息相關，人們對房產稅在房地產調控中的作用寄予厚望，而且從房產稅轉向房地產稅、房產稅先立法后推進意味深遠，說明我國未來房地產稅改思路正在發生三方面重要變化。

　　房地產稅改面臨三大轉變

　　●通過控制需求政策，確實在短期內取得了抑制房價過快上漲的預期效果。但控制需求的結果是房價短期小幅下跌后便是更為猛烈的持續上漲，甚至幾乎到了失控的地步。

　　●未來適應供給管理的主要改革思路是降低開發、轉讓環節稅收，提高持有環節稅收。具體來講就是提高持有環節房產稅，降低開發轉讓環節土地增值稅。

　　●房產稅立法面臨艱難選擇，關鍵是對于房產稅的合理定位，將房產稅定義為合理稅制改革，還是宏觀調控改革，不同出發點會有不同制度保障。

　　黨的十八屆三中全會就完善房地產稅制，提出了“加快房地產稅立法，并適時推進改革”的要求。盡管只有短短15字，但在包括增值稅、消費稅、個人所得稅、房產稅、資源稅和環境稅等在內的一攬子稅制改革方案中，卻是最引人關注的。這不但是因為房產稅與民生息息相關，人們對房產稅在房地產調控中的作用寄予厚望，而且從房產稅轉向房地產稅、房產稅先立法后推進意味深遠，說明我國未來房地產稅改思路正在發生三方面重要變化。

　　從控制需求轉向保障供給

　　三中全會對我國房地產改革思路的最大轉變是由控制需求轉向保障供給。

　　長期以來，我國對房地產宏觀調控的主要思路是以控制需求為主，無論是限購、限貸，還是提高利率，增加開發和交易環節稅收，出發點都是希望通過限制需求來平抑供求，穩定房價。理論上講，當由于供求失衡導致價格上漲時，最為有效辦法就是控制需求，因為控制需求相比較擴大供給更容易，政府可以借助行政力量，在最短的時間內用最簡單的方式取得預期效果。從我國房地產宏觀調控實踐看，幾次大的房地產宏觀調控通過控制需求政策，確實在短期內取得了抑制房價過快上漲的預期效果。但控制需求的結果是房價短期小幅下跌后便是更為猛烈的持續上漲，甚至幾乎到了失控的地步。

　　我國房地產宏觀調控政策之所以失效，除了貨幣過度發行導致流動性過剩助推房價上漲，以及居民手持過多貨幣，在缺乏投資渠道，為保值增值轉向房地產外以外，同我國需求性宏觀調控的制度缺陷不無關系。控制需求政策是一把既控制需求，又抑制供給的雙刃劍。

　　以稅收制度為例，我國房地產宏觀調控在稅收上主要是針對房地產開發，以及二級市場房地產轉讓提高稅率、加強征稅。其中對開發企業主要政策措施是包括恢復開征土地增值稅，提高預征率，加強清算;提高企業所得稅預征率。對個人主要是提高不動產交易契稅，征收個人所得稅以及提高個人所得稅征收率。這些政策措施共同特點是寄希望通過增加房地產開發、轉讓成本，來減少需求，平抑供求。但結果是通過稅收提高成本，對抑制需求功效作用有限，但助長價格上漲作用卻十分明顯，成為價格上漲的重要推手。

　　三中全會報告，以及習總書記在政治局學習講話提出了與以往不同的房地產改革思路，即由控制需求轉向擴大供給，寄希望通過增加土地供給，建立為中低收入者提供保障房，和為中高收入者提供商品房的多元住房體系，保障房地產供給，來平抑房地產供求。然而，由需求管理轉向供給管理不可能一蹴而就，需要有一個過渡緩沖期。在過渡期內還是要采取包括限購、限貸、增稅的需求管理，以及擴大土地供給，降低開發成本，減輕開發稅收的供給管理，即稅收結構性調整的二元管理方式。

　　用房產稅替代土地增值稅

　　三中全會提出的加快房地產稅立法，與現行房產稅比較雖然只有一字之差，但含義卻大相徑庭，性質完全不同。如果說房產稅改革僅僅指房產稅這一稅種改革，而房地產稅改革則是指包括房產稅在內的整個房地產稅制改革。既包括開發環節稅改，也包括轉讓環節稅改，還包括持有環節稅改。

　　我國現行房地產領域涉稅可分三個環節。一是開發環節：房地產開發企業取得土地開發權，要繳納土地出讓金，不動產交易契稅，如果占用農村土地要繳納耕地占用稅;房地產企業從事房地產開發時，規劃設計、建筑施工、配套設施支出都要繳納營業稅、附加稅、企業所得稅等相關稅;當房地產進入銷售時，開發商在預售階段要繳納營業稅、附加稅、土地增值稅、企業所得稅，銷售完成時要繳納印花稅，并就預繳稅進行清算，購房者則要繳納不動產交易契稅和印花稅。二是轉讓環節：在這個階段，舊房轉讓要根據持有時間、交易價格有區別地繳納營業稅、附加稅、契稅、印花稅、個人所得稅或企業所得稅。三是持有環節，企業房產需繳納房產稅和土地使用稅，個人房產除上海和重慶試點外暫不征納房產稅。

　　由于未來稅制改革的基本原則是不增加新稅，如果要增稅必須先減稅，因此未來適應供給管理的主要改革思路是降低開發、轉讓環節稅收，提高持有環節稅收。具體來講就是提高持有環節房產稅，降低開發轉讓環節土地增值稅。

　　之所以要提高持有環節房產稅，首先在于合理稅制。無論是從房地產稅收合理性、稅收制度公平性還是地方財政可持續性出發，都有改革的必要。從房地產宏觀調控分析，開征房產稅將增加持有成本，從而減少持有，有利于擴大二級市場供給。之所以要取消土地增值稅，一是由于土地增值稅不合理。因為對房地產開發企業既要征收土地增值稅，又要征收企業所得稅，事實上存在對同一筆所得雙重征稅。對房地產企業雙重征稅，雖然有利于增加國家稅收，但負面后果也很明顯。不是減少開發企業利潤，導致房地產供給減少，就是通過轉嫁稅收助推房地產價格。取消土地增值稅，有利于增加房地產開發企業利潤，增加房地產供給，或降低房地產成本，降低房地產價格。二是土地增值稅也不是國際慣例。從世界各國和地區來看，除臺灣地區外，很少有使用土地增值稅的國家和地區，而臺灣征收土地增值稅后就不再征所得稅，所以并不存在重復征稅。三是土地增值稅也不可能長期持續存在。我國房地產企業暴利是在一個特定歷史條件下的產物，當房地產價格持續上漲時有暴利，而當房地產價格趨于下跌時，不但沒有暴利，連正常利潤也不復存在。因此，隨著房地產市場變化，以及由此帶來的房地產稅源變化，以房產稅替代土地增值稅正當其時。

（責任編輯：李建霞）