北京收緊商品房預售資金監管房地產節奏打亂

2013-06-13 來源：0352房網編輯：李建霞

摘要：今年6月份，北京市住建委再次發布《北京市商品房預售資金監督管理辦法》稱商品房預售資金必須按規定達到一定建設進度后按計劃支取，開發商支取預售款由原來的4個節點，再增加1-2個使用節點。在《北京市商品房預售資金監督管理辦法》之前，北京市曾經發布《商品房預售資金監督管理暫行辦法》，此《暫行辦法》在2010年12月1日起實行。

　　今年6月6日，北京市住建委再次發布《北京市商品房預售資金監督管理辦法》稱商品房預售資金必須按規定達到一定建設進度后按計劃支取，開發商支取預售款由原來的4個節點，再增加1-2個使用節點。此外，經適房預售資金也納入監管。新辦法將于今年7月1日起實施。在《北京市商品房預售資金監督管理辦法》之前，北京市曾經發布《商品房預售資金監督管理暫行辦法》，暫行法明確規定，房地產開發企業應按照一個預售許可申請對應一個賬戶的原則，在監管銀行設立專用賬戶，并與監管銀行簽訂商品房預售資金監管協議。商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監管，保證預售資金優先用于工程建設，嚴禁房地產開發企業直接收存商品房預售資金。

　　北京市統計局發布的數據顯示，2012年，全市房地產開發項目本年到位資金為6112.4億元，比上年增長14.1%。其中，金融貸款為1498.4億元，增長28.3%;自籌資金為1626.1億元，下降6.9%;定金及預收款為2086.8億元，增長37.5%。

　　超過2000億元的定金及預售款，占到整個房地產開發資金的1/3，“這一政策的重申勢必會加速整個市場的洗牌。”高和投資金融分析師李慧忠指出，在開發商所有的資金鏈中，相當一部分核心來源是通過預售實現的，“這將會影響到接下來開發商拿地及推盤的策略。”

　　新增加1至2個支取節點

　　預售資金的監管，對于房地產市場來說，并非新政策。早在2010年，《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》就曾明確：“商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監管，保證預售資金優先用于工程建設。”

　　而對比6日北京市住建委發布的《辦法》，商品房預售資金必須按規定達到一定建設進度后按計劃支取，開發商支取預售款由原來的4個節點，再增加1-2個使用節點。此外，經適房預售資金也納入監管。新辦法將于7月1日起實施。

　　根據規定，新《辦法》實施后，舊《辦法》將廢止。記者對比新老《辦法》發現，在暫行《辦法》中規定，開發商項目用款計劃應按照地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記四個環節設置資金使用節點。而新《辦法》中，增加了1-2個節點。其中規定，項目擬預售樓棟中最高樓棟為7層以上10層以下建筑的，可增加“建設總層數達1/2”節點;擬預售樓棟中最高樓棟為10層以上建筑的，可增加“建設總層數達1/3”、“建設總層數達2/3”節點。

　　值得注意的是，去年4月份對《辦法》進行征求意見時，經濟適用房并未列入預售資金監管的范疇。而最新發布的《辦法》中，將經適房預售資金監管也納入其中，以保障購房者的資金安全。

　　“房地產調控政策大致可以分為三大類別：供給層面、需求層面和資金層面。供給層面主要涉及土地供給政策、預售證等問題;需求層面主要涉及限購令等問題;資金層面主要涉及購房者的房貸問題、房企信貸問題、利率問題、預售資金監管等。”李慧忠說。而此前的行政手段主要集中在供應及需求層面。

　　“預售資金監管政策出臺的目的，主要是為了防止開發商資金鏈斷裂影響到房地產項目的開發進度，進而給購房者、銀行等利益方帶來損失，以及防止‘爛尾樓’的出現;其次，實施專款專用，可以有效防止開發商攜款外逃等現象的出現。”李慧忠認為，這樣或有意或無意產生一種效果：開發商降價銷售可能起不到快速回流資金的作用。開發商可調配的資金額度不再取決于產品的銷售速度，而是取決于工程進度。在竣工之前，銷售款中的相當部分仍是死錢，開發商只能加快施工進度。

　　“理性的開發商面對中央政府強硬的調控決心，加快銷售才是首選。但加快銷售又得不到錢，開發商也面臨著困局。”李慧忠說道。

（責任編輯：李建霞）