穩房價 治高價 切實增加土地供應為解決之根本
2013-06-05 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：近段時間來，北京、上海、廣州等熱點城市又頻頻冒出高價地塊甚至“地王”，引發市場的擔心和疑惑：是不是新一輪的房價上漲周期即將到來?一些城市據此緊急暫停了高價地塊交易。
開發商高溢價拿地的背后邏輯究竟是什么?業內普遍的觀點是房地產去庫存加大，開發商到了購買土地布局新市場的周期，加上各房企都不差錢，房地產市場熱度不減，以及地方政府土地財政病癥加重，多因素疊加讓這場搶地大戰上演得是“淋漓盡致”。
按照目前的邏輯，一線城市的地價再創新高，商品房開發成本的直線上升，帶來的直接問題是，未來房價無疑將面臨非常大的上漲壓力，這也得到了很多業內人士的認同。因此，未來樓市調控究竟該何去何從，必須引起我們的高度重視。
業內人士認為，對不同地區、不同類型的“地王”應具體分析、冷靜看待，但對地市升溫應提高警惕。調控地市，不能靠叫停出讓來冷凍市場，而是要切實加大土地實際供應量，需要提高供地計劃的執行力度和對地方政府的問責力度。
具體來看，眼下的這一波“地王”小高潮，與以往有所不同。首先，一些高價地王并非住宅用地。比如，5月9日上海世博園A片區兩幅商業地塊同日內接連刷新單價紀錄。實際上，A片區旨在建成國際知名企業總部集聚區和具有國際影響力的世界級商務社區。而5月29日以近每平方米三萬元成交的上海長寧區新華路街道一地塊，也是商用地塊。
與住宅市場不同，商用物業更多是實體經濟的“晴雨表”。在經濟低迷之際，一些城市甚至出現過“商住倒掛”。因而，不能簡單地將商業用地市場的活躍直接視為住宅價格攀升的前兆。
其次，除個別地塊外，直接反映交易火爆程度的溢價率并非離譜，市場情緒沒有失控。上述上海新華路街道地塊的成交溢價率為57%，樓板價超過每平方米4萬元的世博園A09B-02地塊，溢價率為48%。5月，保利、佳兆業分別在北京、廣州奪得的兩幅高價地塊，溢價率也均在50%以內。
再次，熱點城市的優質地塊依然受到追捧。一線城市越來越多的地塊成為“地王”，與其土地資源極為稀缺、中高端物業需求強勁、抗跌性能力強等多種因素有關。相應的，龍頭房企也成為“地王”的最主要買家，一線城市的市場集中度正逐漸提高。
不過，當下土地市場較快升溫的態勢，還是應該引起足夠警惕。不管土地用途，不管溢價率高低，一幅幅高價地塊在熱點城市的接連冒頭，加上一些輿論的渲染、擴散，使得市場如同驚弓之鳥，將對樓市不可避免地推高助漲預期。
國土資源部數據顯示，一季度全國國有建設用地供應總量12.30萬公頃，同比增長7.6%。從供地結構看，房地產用地供應3.76萬公頃，同比增長39.4%。以上海為例，有市場機構統計，截至5月17日，今年上海經營性用地共出讓61幅，比去年同期多出42幅;成交面積201.6萬平方米，相當于去年同期的2.2倍。
但熱點城市核心地區個別稀缺地塊的成交“天價”，并不具代表性。一個簡單的道理，只有不斷增加土地供應，才可能最終穩住房價。
值得注意的是，這幾年，雖然國土部門每年都有規模較大的供地計劃，但其完成情況都不理想，甚至只有六七成。有業內人士說，在土地供應的問題上，一些地方政府“比開發商還要市場化”：一旦市場形勢不好，便惜地不供，或者故意讓其流拍;而市場火了，就會大幅推地、賺取溢價。
本該是“逆周期調節”的實施者、市場失靈的糾正者，如今卻成了市場交易的參與者、牟利者，還怎么指望其能貫徹調控措施控房價?
行政之手對具體交易環節的直接干預，是目前調控的重要特征之一。但治標更應治本。解決高房價的重要治本之策，不是叫停交易冷凍市場，而是切實、合理地加大土地實際供應量。
業內人士呼吁，要讓土地供應計劃更具剛性執行力，讓地方政府真正承擔起供地責任。對沒有完成計劃、供地不力的要有問責措施。另一方面，對地方土地財政的改革也應及時啟動。
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