上海限購或成常態 房價控制目標與預期落差大
2012-05-25 來源：0352房網 編輯：玥婷
中國社會科學院24日在京發布《房地產藍皮書：中國房地產發展報告NO.9》。藍皮書指出，房產稅2012年很難出臺和推廣。對北京、上海等超大城市，住房市場限購可能成為常態。
1. 房產稅2012年難推廣
藍皮書指出，繼上海、重慶征收房產稅試點后，全國性房產稅政策出臺被熱議，不排除面向新增市場的上海模式或僅面向高檔商品房的重慶模式在其他城市實施推廣。但考慮房產稅影響深遠，所需的信息技術要求也較高，很難在2012年出臺和推廣。
藍皮書表示，2012年部分城市具體限購措施可能有所變化，如對首套住房定義、二套住房限購、非戶籍常住人口限購放寬，限購手段也可能從硬性的交易限制轉向信貸限制。但對北京、上海等超大城市，考慮城市人口規模限制要求，針對外來人口的住房市場限購可能作為一種常態的制度存在。
2. “新國八條”嚴厲程度超出市場普遍預期
藍皮書認為，新國八條”“政策嚴厲程度超出市場普遍預期。
據介紹，2011年1月國家出臺了“新國八條”，即《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，從國家層面第一次要求直轄市、省會城市、計劃單列市及房價過高且上漲過快的城市實行限購政策。
藍皮書認為，新國八條“規定，“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%(2010年為50%)，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”，在實施過程中對三套及以上” 住房暫停發放貸款，政策嚴厲程度超出市場普遍預期。
有數據顯示，2011年，個人按揭貸款為8360億元，略低于2009年的8562億元，同比下降12.2%，比2010年低近20個百分點。
3. 地方房價控制目標與社會預期落差大
藍皮書認為，地方政府房價控制目標與社會預期存在較大落差。
藍皮書表示，按照“新國八條”的要求，全國600多個城市出臺了房價控制目標，但是，各地對“房價”界定的標準不同，而且絕大多數城市政府將房價控制目標設定為增幅不高于或低于GDP增幅與人均可支配收入增幅。這些控制房價的目標與社會預期存在較大落差。
藍皮書分析原因是地方政府擔心完不成設定的目標被問責，制定的控制目標留有空間。更深層次的原因則是，土地財政尚沒有進行實質性改革，一些城市政府擔心房地產市場疲軟影響財政收入。與“居民住房支付能力”掛鉤是“新國八條”要求制定房價控制目標最主要的根據之一，但地方政府在制定控制目標時，僅參考當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度，鮮有城市將居民住房支付能力作為參考。
藍皮書說，2012年我國房地產調控難度增大，房地產市場繼續維持盤整態勢，房產交易量將相對萎縮。
藍皮書同時指出，2012年我國房價將延續上年末的盤整態勢，預期房價將有所回落，但總體降幅不會很大。
藍皮書說，由于當前房地產開發成本特別是土地購置成本很高，大幅降價將意味著多數開發項目面臨虧損，在經濟和政策前景明朗前，多數開發企業將選擇觀望態勢，不情愿輕易降價，房價將延續上年的盤整態勢。
4. 剛性需求被抑制或促房價上漲
藍皮書認為，房價調控對自住性需求有一定影響。
2011年隨著“新國八條”的實施，商業銀行房地產信貸額度大幅下降，商業銀行信貸進一步收緊，首套房貸款首付比例和貸款利率上調，公積金貸款購房的利率也于當年2月初上調。首套房信貸門檻提高使首套自住購房成本增加，負擔、壓力增大，抵消了消費者因房價增幅回落可獲得的受益空間。
藍皮書表示，自住性需求不可能被長期擠出市場，一時的擠壓反而會導致沉淀并逐步聚集，成為推動房價下一輪上漲的動力。
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