多地房產證“難產” 專家呼吁政府對癥下藥

2012-10-31 來源：0352房網編輯：加文

　　據報道，這些年，買了房子后卻遲遲拿不到房產證的情況不斷出現，時間短的兩三年，長的十幾年，給買房人帶來許多不便和不利影響。深入調查發現，買房后遲遲拿不到房產證的不是個別情況，而是在很多地方都存在的一個普遍現象。

　　造成購房者買房后遲遲不能拿到房產證的原因很多。在很多地方購房者買房后遲遲拿不到房產證，在各種各樣的原因中，像開發商沒有繳納土地出讓金、沒有繳納配套費或者其他費用等等，歸結到最后都牽扯到錢。但是在青島中置國際地產管理公司市場總監張百忍看來，在目前的房產調控下因為拖欠土地讓金而導致房產證難產的情況下已經很小了。

　　張百忍：出讓金現在想拖欠很難，現在政府都缺錢怎么可能讓你拖欠土地出讓金呢?很少，除了地王可能給你容期緩現以外。

　　張百忍坦言按照國家規定，在交房之后九十天之內辦理房產證，但是在實際操作中卻很難做到，而且房地產行業有一個不成文的約定的期限一年。

　　張百忍：但是實際在操作過程中，業內的約定基本上是在一年，業內基本大部分因為屬于另簽一個合同，這個合同免責期在一年左右，我交房之后一年之內開發商協助你業主來辦理一下房產證。

　　張百忍說只有政府、開發商、業主三者之間形成良性互動協調，才會避免出現房產證難產這樣的問題。

　　張百忍：政府跟開發商或者是業主三者利益的協調，你不能說政府我光為了從土地中多收入，從各項費用中多收入，提高我的財政收入，因為現在財政壓力也比較大，開發商不能光顧利潤，要做到企業的責任，業主也要積極的維護自己的權力。

　　青島市房管局相關部門責任人表示對于房產證難產的問題，房管局是嚴格按照國家規定來執行，如果開房地產開發商缺乏相關的手續就會拒絕辦理，對于是否存在監管缺失問題，該負責人表示不方便透露。

　　從調查來看，買房人買房之后遲遲拿不到房產證有很多原因，有的完全是開發商方面的原因，還有的牽扯到多個方面，所以就造成了房產證難產。那么，房產證難產這個難題到底能不能破解?如何破解?怎樣才能讓這種現象不再發生?

　　長期拿不到房產證對業主來有哪些風險?

　　房產律師網律師秦兵：實際上不能落戶等等這都是小事，最重要的是在我國不動產的所有權以登記為準，如果拿不到產權證實際上按照中國的法律規定，現在沒有房屋所有權，這個房屋所有權的未來處于不確定狀態。假設一個最壞的情況，如果業主拿不到產權證，假使開發商把這個樓抵押出去了，抵押權人比如銀行、建筑公司甚至是債券人、放高利貸的，隨時可以通過訴訟或者其他手段把業主現在已經住進去的房子再收回來，我們這種案例都遇見過，業主已經住了兩年，最后人家打官司把業主又從房子里趕出來了。

　　北京潮陽律師事務所胡剛：解釋一下房產證的概念，俗稱的房產證是房屋所有權證的簡稱，它是由不動產登記機關發放的證明你房屋所有權歸屬的一個書面憑證，購房者拿到這個房產證才能通過交易等等取得房屋的合法所有權。這種情況下這個證書才能對所購房屋行使占有、使用、收益、處分等等權益，如果沒有的話你的權力狀態不僅不確定，而且還處于極大的風險狀態。

　　中華工商時報總編室主任張立棟：房屋如果沒有房產證，有可能造成最壞的一種情況就是土地被抵押，現在的業主隨時被迫搬走，這個損失就非常大了，除了無法落戶等等問題，最大的損失就是房屋所有權的損失。

　　一般情況下，房產證應該在買房或者交房之后多長時間辦理?

　　秦兵：我們從15天到15年我們都遇見過。比如說在北京，一般正常情況是90天，但是比如說像朝陽區房管局、朝陽住建委，還有海淀有時候可以通過加急的程序，用最快的速度拿到房產證只需要15天。但是因為開發商資料不全，因為拿不到竣工驗收備案表，因為房產被抵押，因為抵押權人不愿意放棄抵押，因為這些種種措施導致的糾結，也遇見過15年才能拿到產權證的，90年代賣的房現在2012年才拿到產權證，差別非常大。

　　不少購房合同上約定的房產證辦理時限一般都是一年至兩年。這種情況算不算違規?

　　胡剛：按照我國建設部04年做的城市商品房預售管理辦法，預售商品房交付使用之日起90日內承購人應當依法到房地產管理部門和相關的土地管理部門辦理權屬登記手續，開發企業應當予以協助，并提供相應的證明文件。但是事實上開發商應當協助其中必要的文件，開發商會有種種的原因無法提供全面完備的證明文件，這就造成了準業主們事實上無法在90日內取得房屋權屬證書。我們現在對于北京市的商品房買賣合同的示范文本18條專門說的是權屬轉移登記，但是因為這個示范文本強調的是開放性和靈活性，只是說是如果準業主們沒有在房屋交付之日起多少日內取得房屋所有權證書的，雙方同意怎么處理，提供了幾個選項。

　　有的開發商一拖15年沒有辦理房產證，這種行為算不算違約?

　　張立棟：有的開發商和消費者的合同里約定的一年到兩年辦理房產證，這個我想一般的消費者是能夠接受的，但是如果時間拖得更長的話，這個顯然是有問題的。為什么消費者一年兩年能容忍呢?是因為對房屋市場不斷上漲的預期導致的，開發商利用了消費者對于房價今后還要繼續上漲這樣的預期，導致了消費者沒有話語權，即便對于開發商有一個懲處辦理不了房產證就退房，對消費者也是非常不利的。這個開發商的行為是明顯違約，但是目前沒有一個特別好的辦法來制約它的這種方法。

　　秦兵：什么是違約呢?違約是必須寫在紙上，如果你紙上寫了是八年給你辦產權證，那么八年就是不違約;如果紙上寫了是360個工作日給你辦完產權證，那就是360個工作日之內辦不算違約。但是一般情況下來說開發商在房屋買賣合同中關于產權這個條款里當然都會通過技術表現，我說兩年或者是720個工作日，但是不寫是我來給你辦，寫我們共同來辦，只要共同來辦，這個責任就往往會由單一責任轉變為混合責任，只要混合責任就會有一個問題，業主一旦拿不到房產證，無法判斷到底是開發商的責任還是業主的責任，甚至還有沒有其他行政機關的責任，所以房屋買賣合同的標準條款在產權證辦理這個問題上寫得非常籠統。所以目前存在的問題，除了法律法規不健全以外，還有一個問題就是雙方的房屋買賣合同在產權證辦理條款里寫得非常粗糙，實際上真正關于房產證，一般大概都用30多條才能描述清楚，確定雙方明確的責任。業主必須在這個條款上花巨大的時間精力才能把對方的權力、對方的業務表述清楚，才能明確保障我們能夠快速拿到產權證。

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