李文龍：龍頭房企業績飄紅透露出什么信號
2012-12-05 來源：李文龍的博客 編輯：無憂
在樓市博弈邁入深水區之際，市場上不斷傳來龍頭房企業績飄紅的消息。根據陸續披露的業績報告，保利、招商等龍頭開發商已提前完成全年的銷售目標。
眼下樓市儼然又走到一個十字路口，此時標桿房企的驚人業績是一個怎樣的信號?在今年完成銷售目標無虞后，明年開發商會借機漲價還是繼續以價換量?
業界人士分析，今年成交量回暖，既源于剛性需求集中釋放，又是開發商“以價換量”的結果。在剛性需求已經大量消耗的背景下，如果不能補充新的購買力，那么成交回升將難以為繼。因而，房價也難以大幅反彈，這從環比上漲的城市最近連續三個月漲幅均未超過1%可以看出，市場正在繼續積攢拉動房價下行的力量。
這股力量來自市場的供需機制。事實上，今年以來房地產開發投資并未明顯減速，但是成交量卻與前幾年不可同日而語，供給的增加與需求疲軟形成明顯對比，導致市場進入一個高庫存期。同時，保障性住房大舉入市又加劇了這一態勢，使得開發商為了回籠資金，不得不加緊降價跑量。
上海易居房地產研究院的一份報告顯示，今年1~10月，10大房企總體上采取了“以價換量”的營銷策略。盡管銷售價格持續下滑，但銷售面積卻大幅上升。比如10月份，10大房企商品房銷售均價為9360元/平方米，環比下降5.0%，但銷量面積環比增長29.4%。
今年以來，許多城市對調控政策進行了微調，以刺激剛需入市。利用這一良好的“時間窗”，主動降價求售，成為資金鏈緊繃的開發商們的普遍選擇。從市場環境來看，成交量回升的基礎并不穩固，市場尚未出現全面回暖的特征。也就是說，雖然開發商的資金壓力短期內緩解，但是整體的生存環境并未全面改善。在市場競爭日益加劇、融資渠道全面收窄的趨勢下，開發商們仍擺脫不了適者生存的競爭法則。在“現金為王”時代到來時，開發商如想在市場競爭中贏得一席之地，將被迫再度“以價換量”，進行策略性降價，以儲備“過冬”資金。
當前買賣雙方博弈的拉鋸狀態仍未結束，如何激活未來的成交量，緩解庫存壓力，仍是開發商應深思熟慮的問題。而在這輪調控中，首先是實力較弱的中小房企的生存空間被壓縮。在去年以來的降價潮中，反倒是恒大、萬科等龍頭房企充當了領頭羊角色，資金鏈脆弱、開發成本較高的小型開發商不敢貿然降價。如果這一格局延續，那么樓市又將迎來一個大幅度的階段性調整。
有專家表示，促進房地產市場轉型，是我國樓市調控的長遠目標。要鏟除滋生房價泡沫的土壤，未來的調控思路應當是，一方面千方百計把洶涌的投資潮水擋在市場之外，目前，限購、限貸已經筑起了這樣一道堤壩，下一步應更有效而充分地發揮市場手段。另一方面，要想方設法激活剛性需求，因為市場的本質是交易，剛性需求的持續入市，是樓市長期繁榮的根本支撐。就目前而言，地方政府的微調政策只能短期內刺激剛需的入市愿望，并不能從根本上改變高房價與購買力不足之間的矛盾。因此，未來的成交量回升仍依賴于房價繼續調整。
眾所周知，決定成交價格的是供需關系以及剛需的購買力。隨著調控向縱深推進，開發商牢牢把握定價權和話語權的格局已被打破。理性消費觀念的逐步形成以及以租代購觀念的興起，使得購房意愿已經大幅減弱。開發商顯然應當意識到，下一波剛需釋放需要房價回調到更低的價位，而這需要開發商主動調整，避免出現“有價無市”的尷尬局面。
長遠來看，人多地少、房少，仍是我國基本國情，城鎮化和工業化進程，仍將創造大量剛性需求。因此，我國住宅市場的發展空間仍很大，只要房價能夠調整到位，成交就仍然有需求支撐。而從配置住房資源的角度看，雖然近兩年保障房建設加快，但是這一供給滿足的是低收入人群的居住需求，而市場上大部分工薪階層的居住需求，最終還需要商品房市場來解決。這意味著，要使房價回調到與大多數購房者購買力相對等的位置，樓市調控依然任重道遠。
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