鄧浩志:限售只影響統計結果樓市發展趨勢不變 (2)

2012-10-10 來源：鄧浩志的博客編輯：木木

　　現狀　廣州樓市限賣高價盤防樓價結構性上漲

　　日前有知情人士在微博爆料稱：“廣州居然這樣調控房價：對符合預售條件的房地產項目，只允許發一部分預售證，像珠江新城只能預售三分之一。”對于一些豪宅樓盤，房地產企業去申請預售，國土局只會批三分之一。同時，有房企透露，限制預售證的做法廣州已在推行，但只做不說，以控制紙面上的廣州房價。

　　據了解，傳言中的控制區域，不僅僅包括廣州房價最高的區域——珠江新城，還包括番禺區等地。對于廣州限賣高價盤的說法，廣州某知名房企高層轉發微博時既不否認也不評價，而只是用封嘴的表情給與了回應。

　　針對以上情況，廣州市國土房管局回應稱，對珠江新城等中心城區個別異常高價的住宅項目暫時采取適當限制預售規模、控制交易節奏的措施是必要的，也是必須的。回應還稱，近期中心區域高價項目成交增多，在總成交量中占比提高，造成全市均價結構性上漲。同時，近期珠江新城等中心城區個別高端高價住宅項目定價偏高，且經過前期儲客，開盤后出現大量集中網簽情況，推動了全市住宅均價異常上漲，誤導市場預期。為使房企和市民準確判斷市場，引導房企國慶期間以價換量，房管局及時對中心城區個別異常高價的住宅項目采取了限制預售規模和控制交易節奏的措施。

　　分析　限售治標不治本不是長久之計

　　方圓地產首席分析師鄧浩志認為，限售之后，統計數據上可能會顯示廣州樓價下跌。若干高價樓盤因為被禁止或要求延遲交易，會使得某個階段高價物業成交暫時隱形，最終導致官方統計數據上出現全市成交均價出現下跌。但實際來看，政策影響范圍較為局限。因為珠江新城等若干高價項目影響的只是一些超高端物業市場，而這個市場范圍相對較窄，目前廣州一手住宅市場上仍是以剛需樓盤為主，除了一手以外還有更大的二手市場。同時，樓價漲跌感覺仍由買賣雙方實際感受決定，所以買家所關注的樓盤，對其生活地附近的市場情況的感受才真正決定了其預期。

　　滿堂紅集團研究部副經理肖文曉表示，此種所謂“限賣”的做法跟限購的本質是一樣的，即依靠行政手段強行干預市場以達到調控的目的，雖然短期內可以達到抑制房價上漲的目的或者穩定房價的表象，但是治標不治本，不是長久之計。無論限購、限價，還是現在傳出的限賣，歸根結底都是“調控惹的禍”，地方這么做主要就是為了讓地方房價的走勢跟中央的調控精神一致起來，確保房價調控結果的政治正確。“從中我們也可以看出房價調控的艱巨性和復雜性。”

　　廣東工業大學房地產高級經濟分析師申格聯表示，廣州對市區個別異常高價的住宅項目采取限售其實是一箭雙雕的策略。由于近兩個月整體成交量不大，高端樓盤的個別成交使得全市樓價結構性上漲，政府面臨一定壓力，只好對高端樓盤進行限售。其次，今次金九銀十前段住房銷量不樂觀，讓開發商銷售策略有了轉變，就像效仿廣州購車搖號能催化汽車的銷量一樣，廣州希望借政府限售之手拉動限售前期和解限后期的高端樓盤銷量。

（責任編輯：0352房網）