趙曉：房地產調控政策中的兩個奇怪邏輯
2012-09-24 來源：趙曉的博客 編輯：無憂
改革開放30年，出口和投資的“雙劍合璧”為我們創造了世界上少有的經濟奇跡。尤其是建立在工業化和城市化基礎之上的房地產迅猛發展為中國的經濟騰飛做出了巨大貢獻。但中國經濟對房地產的過度依賴同樣導致了今天我們所看到的經濟困局。高房價、高泡沫，既為政府擔心，又被民眾埋怨。是愛，還是恨，不管是政府，還是百姓，心中都是五味雜陳。
前幾天，有人問我：“在當前形勢下，有什么辦法既能維持當前的房地產調控政策，又能盤活房地產市場，讓房地產再次成為中國經濟復蘇的引擎?”。我的答復是不可能有這樣的好辦法，除非政府真的能下定決心突破房地產調控中的兩個奇怪邏輯。一個是房地產調控的目的邏輯，另一個是房地產調控的博弈邏輯。
談到房地產調控的目的邏輯，我們需要回顧一下中國房地產市場調控的基本歷史。2005年的兩會上，溫家寶總理第一次公開表達了政府對不斷攀升的房地產價格和經濟可能過熱的深切憂慮，房地產市場宏觀調控便由此開始。隨后，國家出臺了一系列調控措施抑制房地產投資過快，其政策重點主要是提高房貸門檻和房地產投資成本，以打擊供給環節和消費環節的炒作行為。2006年，中國經濟開始出現過熱，部分城市房地產價格上漲過快，中央出臺了“國六條”。2007年，CPI突破5%，為控制通脹，當年除強化土地及金融政策外，還推出了房地產交易環節的稅收政策(開征土地增值稅)。2008年世界經濟危機呼嘯而來，房地產調控政策來了個180度大轉彎，調控轉眼變成了救市，房地產成了經濟復蘇的救命稻草。隨著2009年4萬億的推出，我國經濟迅速復蘇，房地產價格出現報復性飛漲，“穩物價、控通脹”又成了首要政策目標，房地產調控的“新國十條”和“國八條”緊急出爐，限購、限價和限貸等嚴厲的行政調控手段相繼推出。而房價走勢方面，以北京五環附近的住宅房為例，每平米從2005年的5000元左右，到2007年的8000，到2009年的1萬5，到2010年的3萬，2011年底短暫回落到2萬6，半年后又超過3萬，可以說是馬不停蹄，一路狂奔。
從理論上講，房地產調控的目的一要保增長二要保民生，畢竟我們一再強調住房不是投資品，而是民生消費品。但是，從上面的歷史回顧中我們看到，政府的房地產調控政策一直左右搖擺，而房價卻是越調越高。另外，在上面的歷史中，我們還看到，從2005年到現在，房地產調控政策更多的是在為經濟增長保駕護航，控房價保民生頂多就是保增長下的附屬品。簡單的規律就是，CPI走高，房地產調控就嚴，房價上漲勢頭得到遏制，而經濟一旦下行，房地產調控就放松，房價隨之報復性反彈。經濟過熱時，我們擔心樓市泡沫破裂，而一旦經濟下滑，泡沫和民生就很快被拋到了腦后。到底是保民生，還是保增長?明眼人都能從上面的歷史中看出來，調控的目的邏輯都錯了，房價調控當然難見效果。
基于調控中錯誤的目的邏輯，理所當然地就導致了調控的另一個奇怪邏輯-房地產調控的博弈邏輯。
我們看到，每次新一輪調控政策出臺時，購房消費者和開發商剛開始都是邊觀望邊博弈。隨著心理預期的改變，住房成交量開始下降，房地產開發商要么以促銷去庫存化，以盡快回籠資金，要么捂盤悄悄潛伏準備過冬。而消費者則是捂著錢包，傻傻等待房價回落。地方政府則是馬上放慢土地供應的節奏，抱著好女不愁嫁的心態在一旁偷偷觀望。隨著博弈進入膠著狀態，有些前期過于冒進或小規模的開發商就會出現資金鏈緊張，經濟增速也會由于缺乏房地產的有效支撐而出現緩慢回落。在這個博弈白熱化的緊要關頭，我們往往能看到什么呢?肯定是各地政府想方設法給調控悄悄開口子。缺口一打開，消費者的心理預期瞬間逆轉，出于害怕再次踏空的心理，壓抑許久的購房剛性需求在短時間內集中釋放。開發商趁機提價，房價報復性發彈在所難免，調控成果也就瞬間土崩瓦解。
好比兩個人拔河比賽，其中一個是開發商，一個是購房消費者，政府本應是比賽規則制訂者，是裁判。可每當雙方賽得勢均力敵，決不出輸贏時，裁判總是悄悄到另一方暗中使把勁，最后的比賽結果可想而知。消費者總是輸得慘烈，卻又無可奈何，總不能和裁判打架吧?2006年、2007年、2009年、2010年，2012年，雖然每次博弈的時間長短不同，但無一能逃脫上面的規律。
試想一下，如果在博弈的白熱化時期，政府加快土地供應會出現什么情況呢?如果在加大土地供應的基礎上，再改“招拍掛”為“限房價競地價”呢?如果限完房價，再要求配建一定量的保障性住房呢?房價肯定會迅速回落，只可惜這種情況從來沒有出現。實際情況往往是，博弈平衡打破后，房地產市場價量齊升，開發商又有了巨額資金，地方政府也樂于在高點加大土地供應。于是，地王又誕生了，經濟又回升了，政府也高興了。可誰又想過，新的地王誕生為下一輪博弈會埋下什么樣的糟糕伏筆呢?
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