摘要：日前，國(guó)家證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，證監(jiān)會(huì)同步發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》，這意味著標(biāo)準(zhǔn)化REITs在中國(guó)的發(fā)行更近一步。

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    根據(jù)《2019年地產(chǎn)基金研究報(bào)告》顯示，2019年我國(guó)新增地產(chǎn)基金類型中，城鎮(zhèn)化和基礎(chǔ)設(shè)施基金數(shù)量最多，占比約為44%，其次為住宅占比約38%，商業(yè)占比約16%，成為地產(chǎn)基金的一個(gè)重要部分。

       商業(yè)地產(chǎn)與地產(chǎn)私募基金的關(guān)系

    從地產(chǎn)私募基金的“募投改管退”環(huán)節(jié)來看，商業(yè)物業(yè)目前已經(jīng)成為適用于私募基金的一大重要基礎(chǔ)物業(yè)類型。商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理是一項(xiàng)復(fù)雜且專業(yè)的工作，運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)在很大程度上決定了物業(yè)未來的發(fā)展空間。

       商業(yè)地產(chǎn)的“錢”途與“高質(zhì)量發(fā)展”

       存量時(shí)代與金融發(fā)展共助力，運(yùn)營(yíng)為王的時(shí)代已在“扣門”

    對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，這個(gè)階段最重要的就是運(yùn)營(yíng)管理能力，只有通過良好的運(yùn)營(yíng)管理，才能保持商業(yè)物業(yè)的增值和穩(wěn)定的、持續(xù)的、具有成長(zhǎng)性的租金、物業(yè)管理費(fèi)等收入。此外，目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)私募基金對(duì)于多固定收益、少浮動(dòng)收益的風(fēng)險(xiǎn)和收益要求，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理能力提出更高的要求。

    從商業(yè)地產(chǎn)本身的發(fā)展情況來看，中國(guó)20大城市商業(yè)物業(yè)的存量在2020年預(yù)計(jì)將超過2億平方米，而商業(yè)物業(yè)存量從1億平方米到2億平方米的存量，20城市只用了4年的時(shí)間。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)逐步進(jìn)入存量時(shí)代，存量時(shí)代運(yùn)營(yíng)管理能力的重要性不言而喻，更加考驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)人在運(yùn)營(yíng)管理方面的基本功。

       房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是未來解決商業(yè)地產(chǎn)退出的優(yōu)選通道

    作為全球解決房地產(chǎn)流通性的重要金融工具，REITs在中國(guó)的發(fā)展正在逐步掃清障礙，雖然目前還沒有真正意義上的標(biāo)準(zhǔn)REITs出現(xiàn)，但已經(jīng)有類REITs產(chǎn)品被批準(zhǔn)掛牌。未來隨著國(guó)內(nèi)相關(guān)稅收政策的完善、金融人才的培育，以及優(yōu)質(zhì)的自持商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn)，標(biāo)準(zhǔn)REITs產(chǎn)品上市指日可待，其將在很大程度上解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)中的資金難題，為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展添磚加瓦。

    注重提升資本運(yùn)作+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力是高質(zhì)量發(fā)展的核心

    根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商如萬(wàn)達(dá)、花樣年、紅星商業(yè)、新城控股、凱德、大悅城、星河地產(chǎn)等，在不同層面提出輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型或者進(jìn)行管理輸出、品牌輸出等新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。這一戰(zhàn)略的實(shí)施也與專業(yè)機(jī)構(gòu)的主要服務(wù)內(nèi)容產(chǎn)生部分重合。

    尤其是商業(yè)項(xiàng)目向精細(xì)化、個(gè)性化發(fā)展，追求大而全的商場(chǎng)并非必選項(xiàng)，商業(yè)地產(chǎn)的未來注定會(huì)是豐富多彩、類型多樣。在前期項(xiàng)目定位階段，對(duì)消費(fèi)者的研究應(yīng)該改變?cè)�有的以年齡、性別、學(xué)歷等為主的傳統(tǒng)方式，轉(zhuǎn)而通過興趣、愛好、價(jià)值觀等方面的研究對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分，衍生出諸如運(yùn)動(dòng)主題、寵物主題、女性主題、二次元主題等細(xì)分商業(yè)項(xiàng)目，通過深耕細(xì)分目標(biāo)客群，提高復(fù)購(gòu)率。

   在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開啟“內(nèi)循環(huán)”為主的基調(diào)下，商業(yè)地產(chǎn)作為實(shí)體商業(yè)的有效載體，將迎來存量時(shí)代發(fā)展的新契機(jī)，迎接國(guó)內(nèi)活躍的消費(fèi)需求。同時(shí)，“慢工出細(xì)活”、“精耕細(xì)作”等行業(yè)特點(diǎn)將被越來越多的商業(yè)地產(chǎn)人所看重，前期精準(zhǔn)的定位、符合商業(yè)邏輯的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、務(wù)實(shí)的招商落地能力、優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理能力等將是存量時(shí)代商業(yè)物業(yè)增值的致勝法寶。

    扛鼎大同東信商圈時(shí)尚巔峰，造就時(shí)代商業(yè)前沿思維格局。打造一座城的商業(yè)封面，需要的不僅是合理審視城市的商業(yè)資源，更在于合理實(shí)現(xiàn)時(shí)尚商業(yè)空間與多樣業(yè)態(tài)的深度融合；休閑娛樂、功能體驗(yàn)、兒童樂園、主題餐廳、休閑游藝、服飾集合、時(shí)尚精品全品類業(yè)態(tài)面向全客層。

    太陽(yáng)城•璀璨金街T98——幾代人的生活圖景，一座城的生活理念……