摘要：最近，民政部部長李紀恒發文《實施積極應對人口老齡化國家戰略》一文。認為，中國目前的總和生育率已經破了警戒線，要把握人口發展重大趨勢變化，制定長期規劃，實施人口均衡發展國家戰略。而對于此，一直很受市場關注的馬光遠老師又發聲了，馬老師認為，在2010年中國GDP總規模超過日本之后，中國經濟開始進入明顯的減速周期，最根本的原因是中國勞動力人口的轉折點提前到來，在缺乏創新等其他競爭要素的情況下，導致制造業的比較優勢全面喪失，如果不調整人口政策，延緩勞動力人口下滑的態勢，中國經濟的減速將超乎想象。

       美國經濟學家哈瑞．丹特在其《人口峭壁》一書中，認為中國人口會在2025年下降，人口下降將是中國債務、房地產泡沫加速破滅的根本原因。中國一系列問題的關鍵在人口，在于改變人口全面下滑的趨勢，認識不到這一點，將非常可怕。最后，必須意識到，必須盡早放開生育，并出臺鼓勵生二胎的政策。

       說實在馬老師的觀點一直以來都受到大家的廣泛爭論，那么我們要看到的是壓垮房地產泡沫的是不是生育問題？

       首先，我們一直都在說房地產市場最大的根源實際上就是人口問題，中國之所以有之前房地產市場那么好的發展，其實最核心的原因就是在中國經濟發展的過程中，我們正好處于大量人口城市化的發展關鍵時期，由于大量的人口同農村轉移到了城市，從小城市轉移到了大城市，最終的結果就是房地產市場蓬勃發展起來，因為衣食住行，住幾乎是所有人的必須生活要求，正是因為這種核心關鍵需求，導致了中國房地產市場一直以來都有非常大的市場剛性需成為中國房地產大規模高速增長的重要根源。我們之前也曾經教過大家一個判斷標準，就是房地產市場到底未來是好是壞，你買的房子到底是漲還是跌的一個重要標準就是看待這個城市的人口流動，如果這個城市有大量的新生勞動力流入，是一個人口長期流入的城市的話，那么房地產市場就一定會呈現比較好的發展前景。如果你的城市是一個人口凈流出的城市，那么房地產市場也必然會有下跌的趨勢。

       其次，我們用這套邏輯來看馬老師的觀點，從目前來看，一旦中國的人口出生水平開始不斷下降的話，那么必然會導致當前房地產市場的供給是大于人口的需求，雖然這種供給和需求的差異伴隨著中國還有一定程度的城市化會有調整，但是從長期宏觀的角度來看，只要人口的下降出現的話，那么必然會導致房地產市場的支撐力度不足，這是一個客觀的經濟規律。而我們再來看中國當前的人口和勞動的問題，中國60歲人口占全部人口的比重，迅速從1980年的8%提高到1990年的9.7%、2000年的11.2%和2010年的13.5%，到2019年，中國我國60歲及以上人口約有2.54億，占總人口的18.1%。預計到本世紀中葉，60歲及以上人口將達到4.87億，約占總人口的35%。從這個數據來看，中國的人口老齡化問題會不斷加速。而老年人本身由于缺乏足夠的市場購買力，實際上并不足以支撐房地產市場的發展。

       第三，對于中國房地產的未來，我們到底該怎么看呢？伴隨著中國人口老齡化的不斷推進，實際上中國房地產市場再想像之前一樣擁有長期高速的發展也已經是一個不太現實的事情，中國的房地產市場的未來應該是結構性的調整，通過調整房地產的結構，從而讓房地產市場有比較好的發展。通過形成比較優質的，改善性的居住條件，這才是未來房地產市場發展的一個主要發展方向。