摘要：房?jī)r(jià)真的降了嗎？ 始于今年3月份以來(lái)的調(diào)控風(fēng)暴的目的已經(jīng)變得非常簡(jiǎn)單粗暴，那就是：不準(zhǔn)漲！現(xiàn)在面對(duì)的是不理性的調(diào)控，氣急敗壞的調(diào)控，講究政治正確的調(diào)控。記住：沒有什么調(diào)控不了的價(jià)格，只要看是否真的調(diào)。每一次調(diào)控見效的時(shí)候，媒體開始喊降價(jià)，其實(shí)是一種苦肉計(jì)，暗示調(diào)控已經(jīng)見效，不要再加碼。這是一種屢屢在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的策略而已。

       這兩天關(guān)于房?jī)r(jià)下降的報(bào)道突然多了起來(lái)，而且言之鑿鑿。前兩天，剛看到某媒體報(bào)道：“北京新政滿月樓市逆轉(zhuǎn)，京部分二手房出現(xiàn)10%的降幅”，5月1日，又看到某媒體報(bào)道說(shuō)：“調(diào)控讓樓市回歸理性，京近七成二手房業(yè)主降價(jià)”。不管是10%的降幅，還是近七成二手房業(yè)主降價(jià)，都挺驚人的。

       事實(shí)情況如何呢？

       我先不回答降價(jià)是否是真，我先談“變天”。長(zhǎng)期關(guān)注我房地產(chǎn)觀點(diǎn)的都知道，我在去年“9.30”之后就一再提醒，半年后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生翻天覆地的變化。今年又多次重申，房地產(chǎn)的天在變，而且預(yù)計(jì)六月份，熱點(diǎn)城市的量和價(jià)都會(huì)出現(xiàn)變化。這半年來(lái)，不斷有人問(wèn)我，天什么時(shí)候變？現(xiàn)在可以肯定地說(shuō)，天已經(jīng)變了！

       上一篇文章中，我再次強(qiáng)調(diào)大家必須用新的思維來(lái)看待今天中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，在很多方面已經(jīng)今非昔比，如果固守過(guò)去的思維來(lái)預(yù)判下一步中國(guó)的房地產(chǎn)政策以及房?jī)r(jià)的走勢(shì)，都會(huì)得出非常荒唐的結(jié)論。

       我所言的房地產(chǎn)市場(chǎng)的變局，如果從房地產(chǎn)周期而言，指過(guò)去20年推動(dòng)房?jī)r(jià)高速上漲的六大推動(dòng)力，有三大動(dòng)力已經(jīng)熄火。包括中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)周期已經(jīng)基本結(jié)束，貨幣的高發(fā)行周期也漸進(jìn)尾聲，還有國(guó)際資本高流入的周期也已經(jīng)結(jié)束，這是過(guò)去推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)高漲的三大動(dòng)力。

       另外，從中國(guó)房地產(chǎn)的基本面而言，中國(guó)房地產(chǎn)也出現(xiàn)了四大變局：

       一是供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。在人均居住面積已經(jīng)超過(guò)30平，戶均擁有住房超過(guò)1.5套的情況下，除了極個(gè)別的城市，比如北京，80%以上的城市供需基本平衡。以北上廣深為代表的大城市已經(jīng)進(jìn)入真正的存量房市場(chǎng)。

       二是經(jīng)濟(jì)和貨幣周期逆轉(zhuǎn)。過(guò)去18年，中國(guó)房地產(chǎn)的周期和中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的周期重疊發(fā)揮效應(yīng)，中國(guó)處在一個(gè)前所未有的貨幣化加速的過(guò)程中，貨幣化導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果就是房?jī)r(jià)的快速上漲和泡沫的累積。很多國(guó)家都是如此，但是，這個(gè)周期在終結(jié)。

       三是人口周期的逆轉(zhuǎn)。中國(guó)已經(jīng)基本告別了過(guò)去的人口紅利，不久的將來(lái)，中國(guó)人口絕對(duì)下降的轉(zhuǎn)折點(diǎn)會(huì)到來(lái)，80后和90后兩個(gè)最大的嬰兒潮引發(fā)的住房井噴需求正在終結(jié)，未來(lái)中國(guó)的住房需求將遠(yuǎn)低于開發(fā)商炒作的數(shù)量。

       四是國(guó)際資本流入的逆轉(zhuǎn)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)周期的終結(jié)，國(guó)際資本減緩流入中國(guó)。

       房地產(chǎn)邏輯劇烈變化

       這四大變局意味著，不管今年是否出臺(tái)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)的邏輯都已經(jīng)出現(xiàn)了劇烈的變化。在這種情況下，對(duì)于市場(chǎng)可能出現(xiàn)的突發(fā)巨變必須要有心理準(zhǔn)備。況且，在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了真正真正真正的“史上最嚴(yán)”的調(diào)控。而且，各種手段無(wú)所不用其極，除了限購(gòu)限貸限賣限離限價(jià)，更重要的是，今年3月份以來(lái)的調(diào)控風(fēng)暴的目的已經(jīng)變得非常簡(jiǎn)單粗暴：那就是，不準(zhǔn)漲！

       我曾經(jīng)指出，在所有的舉措里，除了限購(gòu)這種常規(guī)性的武器，更可怕的是另外兩個(gè)：一是通過(guò)政策窗口限制房貸。在3月份央行發(fā)出通知的時(shí)候，我就指出，限制房貸是最可怕的，因?yàn)檫@等于把水流給切斷了；二是限賣，限賣等于讓市場(chǎng)停滯。一個(gè)高溫的市場(chǎng)，不怕慢慢降溫，最怕突然冷凍。因?yàn)槭袌?chǎng)的情緒都處在高度恐慌的狀態(tài)，一旦交易停滯，導(dǎo)致的踩踏效應(yīng)是很可怕的。

       而且，對(duì)于很多藐視市場(chǎng)調(diào)控的行為，我一再提醒，要認(rèn)真研究歷次調(diào)控的效果。其實(shí)，中國(guó)的每一次調(diào)控都是很有效果的，每一次調(diào)控以后市場(chǎng)都會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，但中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控最大的問(wèn)題是調(diào)控政策堅(jiān)持不住。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)真正的調(diào)整，政府就會(huì)立即放松調(diào)控，甚至政策會(huì)立即來(lái)一個(gè)180度的大轉(zhuǎn)彎，從打壓到刺激，導(dǎo)致市場(chǎng)報(bào)復(fù)性反彈，最終給市場(chǎng)造成的感覺是調(diào)控根本沒用。

       在本次調(diào)控逐漸嚴(yán)厲之時(shí)，我不斷強(qiáng)調(diào)，調(diào)控肯定有效，降溫是必然的，但仍然有一些人堅(jiān)守什么“有生之年看不到房?jī)r(jià)下降”、“京滬永遠(yuǎn)漲”這些陳詞濫調(diào)。過(guò)去對(duì)了，不等于以后對(duì)，這是個(gè)簡(jiǎn)單的常識(shí)。況且面對(duì)的是如此不理性的調(diào)控，氣急敗壞的調(diào)控，講究政治正確的調(diào)控。記住：沒有什么調(diào)控不了的價(jià)格，只要看是否真的調(diào)。我為什么說(shuō)這次肯定“變天”，是因?yàn)檫@次調(diào)的目的就是不讓再漲了，膨脹的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)讓我們嗅到了脆裂的聲音。高層不斷要求金融穩(wěn)定，這些信號(hào)解讀起來(lái)并不復(fù)雜，千萬(wàn)不要在這個(gè)高點(diǎn)多博弈。

       就包括一線城市在內(nèi)的去年的熱點(diǎn)城市而言，市場(chǎng)已經(jīng)降溫是肯定的。但媒體現(xiàn)在開始報(bào)道說(shuō)什么北京出現(xiàn)了“10%”的降幅，那是胡說(shuō)，甚至說(shuō)二手房70%的業(yè)主選擇降價(jià)，這更是自我安慰。熱點(diǎn)城市，特別是北京的情況是：瘋漲停止了，觀望出現(xiàn)了，價(jià)格有談的余地了，但絕大多數(shù)的樓盤并沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的降價(jià)，買賣雙方都開始觀望而已。但是，媒體為什么這么熱衷報(bào)道降價(jià)呢？這是他們熱衷報(bào)道漲價(jià)是一個(gè)道理，背后都是希望影響政策。每一次調(diào)控見效的時(shí)候，媒體開始喊降價(jià)，其實(shí)是一種苦肉計(jì)，暗示調(diào)控已經(jīng)見效，不要再加碼。這是一種屢屢在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的策略而已。

       到底什么時(shí)候降價(jià)？

       我認(rèn)為價(jià)格的明顯松動(dòng)應(yīng)該在6月份之后。整個(gè)下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的畫風(fēng)將完全逆轉(zhuǎn)，為這一輪始于2015年“3.30”的大瘋狂劃上句號(hào)，房地產(chǎn)政策也將再次面臨是否松動(dòng)的尷尬。至于這幾天被熱炒的長(zhǎng)效機(jī)制，等下一篇文章我再分析。