摘要：2021年，是“十四五”開局之年，房地產市場何去何從牽動每一個地產人的神經。

       在今年《政府工作報告》中提到，房地產方面堅持“房住不炒”的定位，穩地價、穩房價、穩預期，以促進房地產市場平穩健康發展，并延續經濟工作會議中提出的要解決好大城市住房突出問題，首提盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

       與此同時，“十四五“規劃中，針對房地產方面也提出：完善住房市場體系和住房保障體系。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。

       一個是2021年短期重點工作，一個是中長期的規劃和遠景目標。結合宏觀背景、貨幣政策、財政政策大背景，以及房地產內容表述的變化，我們試圖探討房地產政策新變化與市場未來的走向。

       3月12日，《焦點會客廳》特別邀請到第一太平戴維斯華北區研究部負責人李想、全聯房地產商會副秘書長、精瑞人居發展基金會秘書長陳江根、搜狐焦點北京主編呂偉，一起聊聊兩會定調下的房地產市場，未來怎么走？

       聚焦大城市住房問題，“住”進美好生活

       今年《政府工作報告》僅9500字，為改革開放40年以來最短。但這份重磅文件當中，仍隱藏著很多普通人注意不到的信號，可以說字字都事關樓市大局。房地產將向何處去？樓市調控會否持續收緊？房地產稅何時落地……這些問題關乎每一個人。

       呂偉談到，對比歷年《政府工作報告》在房地產方面的表述，可以發現，2021年政府工作報告中對房地產方面的表述共142個字，相較于2020年是明顯有所增加。

       李想表示，作為房地產從業者，對于這次全國兩會的召開感到非常激動。“這是非常鮮明的信號，代表我們的社會經濟生活開始回歸正規了。”今年《政府工作報告》除了延續對宏觀調控基調、房住不炒、“三穩”等表述。首次提出“解決大城市住房問題”，尤其關注到新市民、年輕人租住的問題。“我覺得這是一個非常鮮明的信號。租房市場從2021年開始，可能真正意義上開始進入更加健康、更加規范化的軌道。”

       針對長租房市場亂象，今年的《政府工作報告》提出規范發展長租房市場，將促進租賃市場健康發展。在政策紅利的刺激下，住房租賃市場將迎來怎樣的新發展？

       對此，陳江根認為，國家已經意識到高昂的房價對于青年人的巨大壓力，準備逐步改善。長租房市場去年頻繁暴雷，歸根結底是發展模式的問題。今年《政府工作報告》針對租房市場提出了很好的愿景規劃，對于住房租賃市場來說，可能還需要后期政府有大量公共資金的投入，來支撐市場平穩發展。

       陳江根表示，從政府導向可以明確，后續租賃市場的發展將繼續發力。預計住房租賃市場將進入新一輪發展快車道，市場規模將持續擴容，并與銷售市場分庭抗禮。

       “隨著房地產行業增長放緩，房企應積極尋找第二增長曲線，租賃市場可能將成為重要領域。”

       “十四五”開局之年，城市發展窺見行業新風口

       政府工作報告中有一個與房地產市場有關的內容，也是“十四五”時期經濟社會發展主要目標和重大任務之一。

       原文表述是“深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，加快農業轉移人口市民化，常住人口城鎮化率提高到65%，發展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量。”

       呂偉分享了一組數據：截至2020年末，中國常住人口城鎮化率超過60%，按照計劃，2025年末常住人口城鎮化率將提高到65%。2021-2025年，中國城鎮化率仍有5個百分點的提升空間，意味著未來將有大約7100萬人將由農村遷移至城鎮，這一部分人口將有望給房地產市場提供堅實的需求支撐。

       李想表示，此次全國兩會對城市發展問題做出了非常具有前瞻性的戰略布局。可以分為三個層次進行理解。

       第一是宏觀層次的新型城鎮化。2020年末我國城市化率60%的位置，2025年要達到65%，這個過程中有5%的增量，其中蘊含著巨大的能量和商機。需要強調的是，新型城鎮化和過往所采取的模式已經完全不一樣了。新型城鎮化要做到以人為本，聚焦點是人以及人的居住，而不是以造物或者造城的模式發展。過去求速度、求規模的模式帶來了一系列潛在問題，這都是我們在下一階段新型城鎮化推進過程中要注意的。

       第二是中觀層次的都市圈、城市圈發展。目前為國有四個發展比較成型的都市圈：長三角、珠三角、京津冀和成渝。可以說，單個城市的單打獨斗已經不符合社會發展的需求，都市圈的發展正在提上快速道。由一線城市、強實力城市做為核心發展推動力，帶動周邊城市協同發展，這是一個非常重要的新經濟增長點和發展動能，其中也蘊含著包括基建、TOD、產業地產等諸多商機。

       最后是微觀層次、聚焦于某個特定領域的城市發展議題，如城市更新。城市更新是未來3到5年間，大中型城市一定要把握住的機遇和增長點。過往大規模粗放式土地供應和大拆大建的模式，現在已慢慢退出歷史舞臺。城市更新是新的歷史主流，它能夠替代土地出讓，將舊有資源重新激活，激發更大的城市發展潛力。

       陳江根談到，城市發展不應該僅僅有房子，還需要教育、醫療、環境等各方面的生活保障，城市更新不僅僅是樓宇的更新，最重要是城市功能更新。

       在城市圈建設過程中，可以看到各大城市之間差距還是很大的。對于很多房地產企業來說，這也是下一步投資發展的好機會。

       陳江根還表示，今年《政府工作報告》里提到老舊小區改造數量由去年的3.9萬個，提升到5.3萬個，規模進一步擴大。老舊小區改造不僅能改善居住環境，還可以提升城市安全、拉動經濟增長。“我們也做過一個簡單的推算，老舊小區的改造大概能夠創造10萬億左右的商機。”

       新起點與新期待，“地產人”在發聲  

       房地產歷來都是每年的“兩會”期間的熱點話題，由于中國經濟正處于新一輪結構調整初期，直接與社會民生、開發行業生存乃至整個國民經濟發展息息相關的房地產行業更加受到各界的關注。

       今年社會各界的全國人大代表、政協委員對房地產、民生等相關問題提出了非常多的提案議案， “降低租房稅費負擔”“幫助青年人緩解住房困難”“建議以套內建筑面積計價”，多個樓市相關話題沖上微博熱搜，非常值得關注和討論。

       陳江根談到，今年全聯房地產商會圍繞行業高質量發展和民生熱點難點問題，通過全國工商聯渠道向兩會提交了兩份提案：

       一是“以新發展理念引領商辦市場健康發展”。去年新冠疫情對商辦市場沖擊較大，我們非常關注構建商業辦公市場平穩健康發展體系。

       第二是“城市更新和老舊改造”，包括轉變城市的發展方式，推進新型城市的建設。今年城市更新分會主筆起草了關于實行新租約+土地聯租制制度，突破城市有機更新的障礙，主要圍繞土地既有建筑使用年限的問題、用途的問題，包括容積率改變，有一些制度能夠在一些合適地區先行試點起來，為全國更多發展做好示范。

       2021年是“十四五”的開局之年，“兩個一百年“交匯之年，也是為未來五年中國經濟及社會穩步發展打基礎的一年。行業會迎來怎么樣的新發展？行業企業如何握十四五發展機遇？站在這個歷史的制高點，未來的新起點，嘉賓分別表達了自己對未來的研判。

       李想表示，2021年是“十四五”的開局之年，剛好又是后疫情階段的恢復之年，用一句話形容就是“在變機之中醞釀機遇”。在不斷復蘇當中有很多機遇產生，包括國內經濟大循環、新基建開發、城市更新模式推廣、租房戰略性提高，這些都是房地產開發商應該關注的機遇點。

       新的發展起點下，開發商要有一個高屋建瓴長遠的眼光，摒棄粗線條發展模式，制定更精細化、更具目標性的戰略策略。“房地產開發商可以通過這次兩會了解到最新行業政策發展的新方向，把握新方向尋找新機遇，我覺得是未來新“十四五”之中開發商應該做的功課。”

       陳江根認為，“十四五”相對于 “十三五”來說，最大變化是支撐房地產行業快速發展的因素產生了變化。

       具體到房企而言，怎么理解“十四五”？陳江根總結為兩個詞：一是“十四五”規劃綱要里提到的“促進住房消費的健康發展”。二是今年《政府工作報告》再次提到 “工匠精神”，企業要去努力打造差異化的競爭品牌，關注人居產品創新和服務創新。

       節目的最后，呂偉表示“歷史是由我們在座每一位人共同創造的。通過今天的節目，我相信包括我在內的所有人都對“十四五“開局之年樓市健康穩定發展有了更多的期待，更多人都可以住進美好生活！”