樓市打折潮與竣工潮相繼出現！央行敲打房價
發布時間：2020-07-13 來源：藍白觀樓市 編輯：劉哲
手機看文章
摘要：天氣變得越來越熱，樓市里的氣氛也日益焦灼。房屋銷售面積、拿地數據依然突飛猛進。
從6月29日至7月5日的周度高頻數據來看：30大中城市商品房周銷售面積495.8萬平方米，周環比上漲6.1%，再創年內新高。
7月以來，商品房成交面積環比上漲23.9%，同比上漲36.4%；其中，一線、二線和三線城市成交面積同比分別上漲28.3%、43.1%和30.3%，全線回暖。
100城土地成交面積3個月移動同比上漲26.3%，漲幅明顯擴大。
7月2日，東莞房價迎來“限漲令”，同地區新房房價3個月漲幅不得超10%。
同日，杭州實行房屋限售、限制搖號，高層次人才家庭房屋網簽之日起，5年內不得上市交易。戶籍所在地屬于本市非限購范圍內的購房家庭，同一時間段，只能參與一個項目的搖號。
7月6日，寧波限購擴大，鄞州、江北、鎮海、海曙部分區域劃入限購圈，家庭住房情況核查范圍也將從老三區擴大至市五區。
一邊是高漲的市場投機情緒，另一邊是樓市調控持續加碼，這兩個略顯“矛盾”的信號，對后市來說意味著什么？
筆者認為，7月份開始，在調控的壓力下，樓市“打折潮”與“竣工潮”會相繼出現。
上文提到，30大中城市商品房周銷售面積增速創出了年內新高，但這份數據有個前提，其他中小城市的房地產市場，表現并不好。
克而瑞發布的年中回顧報告顯示，上半年，三四線城市總成交面積達6377萬平方米，同比下跌22%。返鄉置業大潮失色，加劇三四線城市市場下行壓力，整體來看，仍有半數以上城市前5月成交同比跌幅超20%，城市間分化仍然顯著。
要知道，三四線城市的施工、銷售體量，占據了整個房地產市場的6成以上，如果成交進一步下滑，小城市房企免不了會降價、打折、促銷。
更重要的是：房企的業績壓力“如芒在背”。
根據中房報不完全統計，按照已公布2020年銷售目標的46家房企，結合克而瑞研究中心監測的銷售數據測算，已公布銷售目標的房企上半年銷售目標完成率僅達到四成，均值為40.13%。
相比前五月，整體提升了10.68個百分點，但是，與去年同期46.14%的銷售目標完成率相比，還是略有不足。
半年度的任務沒有完成，在售樓部、工地全線正常復工的情況下，包括碧恒萬融在內的諸多大型房企，想完成年度業績目標，只能在下半年以降價跑量的方式來實現，特價房、打折房將會成為常態。
除了“打折潮”以外，“竣工潮”也即將到來。
中泰證券房地產團隊近日發布報告指出：樓市的竣工高峰，有望在3-4季度出現。
假設期房一二線城市從銷售到交房的周期是2年，三四線項目交房周期是3年，進而搭建月度的實際竣工預測模型。
從增速變化來看，正常情況下，2020年2-3季度可能會是本輪竣工周期的高點，增速有望達到10%左右。
但是，今年2-3月份，絕大部分城市的施工是停滯的，交房的時間自然會后延。
從全年的竣工節奏看，歷史上1季度竣工面積在全年的占比達到20%，明顯高于新開工、銷售的情況。
即使3-6月份復工復產后就開始趕工，2-3月份停工的損失也會造成竣工高點的延遲。
也就是說，本來應該在2-3季度出現的竣工高峰，有望在3-4季度出現，大量房子會在接下來的接個月交付。
當“降價潮”遇到“竣工潮”，對樓市的沖擊不容小覷。
本身庫存高企的中小城市，就因為降價打折等因素新房賣不動，加上大量成品房源交付到購房者手里，投機客的轉售會對樓市供給端產生新的壓力。
更重要的，是大量現房入市后，會繼續壓低房屋租金價格，對在售的期房產生極大的“擠出”效應，由此進一步加劇了“降價潮”的力度，最終形成惡性循環。
除了降價、打折、竣工等角度，央行針對房地產的表態也至關重要。
7月10日，2020年上半年金融統計數據新聞發布會在京召開。
發布會上，人民日報記者問了一個問題：我們注意到今年上半年M2和社會融資規模增速均明顯高于去年，請問該如何看待這一情況？特別是這一情況是否存在著引發通脹和房價上漲的預期？
央行金融市場司司長鄒瀾的回答是：早些年大家都很關注商業銀行對房地產行業新增貸款占各項貸款增量的比例，曾經高達43%、44%，這些年在相應的政策引導下，這個比例逐年下降，今年1-5月份占比已經降到25%。
這個表態的意思再明顯不過了，明顯是在“敲打”房價。
流向房地產的貸款在逐年下降，新增占比已經降到了25%，降幅高達20%，盡管社融和M2在增長，但流入樓市的錢卻在持續變少，房價自然也就失去了走強的基礎。
