摘要:疫情后房地產市場有序復蘇，一線城市作為市場風向標，冷暖變化更能真實地反映市場熱度。

       整體來看，一線城市房地產市場正快速回暖，上海豪宅出現搶購潮，深圳市場更是出現過熱的征兆，僅限于廣州市場不溫不火。

       1:北京樓市快速回暖，限競房成交占比約7成，年底中高端市場行情可期

       3月下半月伊始，北京房地產市場快速回暖，成交量基本恢復到2019年月均成交量的7成左右。

       4月，房企明顯加快供貨節奏，北京商品住宅供應量迅速提升至58萬平方米，同比增長19%；成交量穩步回升至38萬平方米，環比增長78%，同比跌幅則由上月的53%收窄至23%。1-4月，累計供求同比跌幅進一步收窄至4成左右。

       就北京樓市快速回暖的動因，不乏以下三方面因素：

       其一，北京剛需以及改善性需求依舊堅挺，疫情期間積壓的潛在置業群體踴躍入市，房地產市場終于迎來難得的銷售窗口期。

       其二，銀行間市場流動性大幅改善，房貸業務授信量穩步回升，且放貸節奏明顯加快。

       其三，在當前的銷售窗口期，房企加緊供貨搶收業績，部分項目打折降價，且促銷力度較大。

       受供應結構性因素影響，北京限競房仍是市場成交主力，成交占比約7成。盡管限競房售價普遍低于周邊商品房，但限競房項目之間的售價相差并不大，實際去化情況往往取決于項目地段、周邊配套、產品品質等多方面因素。

       相較而言，地段優越、周邊配套成熟的限競房去化情況出眾，典型如3月底開盤的金茂·北京國際社區，社區功能配套完善，總價門檻更嚴格控制在200萬以內，開盤當天便銷售約820套。反觀遠郊偏遠地段、周邊配套不成熟的限競房去化情況普遍不甚理想。

       值得一提的是，2020年以來北京不限價地塊供應持續增多，央企、國企以及品牌房企競相搶籌，多宗不限價地塊皆高價出讓。隨著年底不限價地塊項目集中入市供應，積壓長達兩三年之久的中高端改善性需求有望集中釋放，市場行情值得期許。

       2:上海樓市兩極分化，千萬級豪宅搶購、遠郊剛需盤仍去化困難

       疫情后上海房地產市場復蘇進程整體好于預期，成交量基本恢復至疫前水平。

       4月，上海市政府加快預售證審批，商品住宅供應量大幅回升至70萬平方米，同比微降5%；成交量進一步提升至62萬平方米，環比增長66%，同比跌幅則由上月的39%收窄至21%。1-4月，受制于前期市場斷供，累計供應量同比仍腰斬，累計成交量同比跌幅收窄至3成以內。

       各項目案場去化情況大相徑庭，上海房地產市場兩極分化特征愈加明顯。

       一方面，中高端需求依舊堅挺，總價1000萬-2000萬豪宅再現搶購潮，尤其是浦東前灘板塊、斷供十年的金橋碧云板塊極具稀缺性，東方惠禮、碧云尊邸等豪宅開盤當天皆售罄。而受限價政策影響，豪宅售價普遍低于市場預期，買到即賺到的心理預期強烈。

       另一方面，剛需市場依舊不景氣，遠郊區域剛需盤仍去化困難，典型如金山區亭林板塊、奉賢區南橋板塊、青浦區青埔鎮板塊，新開盤項目去化率大都低于30%。尤其是奉賢區南橋板塊，多項目扎堆入市，去化壓力著實不容小覷。

       我們認為當下上海房地產市場整體好于預期，市場趨勢也將越來越好，下半年成交量仍有較大的提升空間，究其原因主要有以下三方面：

       其一，市場流動性相對充裕，銀行按揭貸款的放貸節奏明顯加快，房貸利率也適度下移。與此同時，實體經濟相對不振，變相刺激了高收入群體的購房需求，這也是上海豪宅市場能夠迅速回暖的重要因素。

       其二，政策趨向寬松，過往兩三年在行政化的干預措施作用下，上海房地產市場政治化色彩過濃，樓市成交量持續低位運行，土拍底價成交常態化。長期來看，上海房地產市場終將回歸市場化。受疫情影響，以限價為代表的調控政策有望適度松綁，以期為企業、市場減壓。

       其三，對于房企而言，2020年首要目標在于更好地活下去，銷售業績、現金流便成為重要的考核目標。迫于銷售業績壓力，下半年部分房企或將以價換量，屆時成交量有望明顯回升。

       3:廣州樓市不溫不火，4月新開盤平均去化率環降12個基點至31%

       2019年下半年，廣州房地產市場明顯降溫，新開盤項目平均去化率基本維持在40%附近。疫情后廣州房地產市場整體不溫不火，新開盤平均去化率仍處三至四成的相對低位。

       3月，廣州房企集中沖業績，部分房企實行特價房營銷，外圍區域打折降價，部門高地價項目更是虧本銷售。受此影響，廣州房地產市場熱度快速恢復，疫情期間積壓的購房需求集中釋放，新開盤項目平均去化率升至43%。

       4月，迫于供貨壓力，廣州房企推售節奏明顯加快，但市場信心普遍不足，皆以“小量快跑”的形式為五一假期試水，開盤供貨量大都低于150套，推售量低于100套的項目也是比比皆是。

       而在折扣優惠被收回之后，4月案場到訪量、去化率均有不同程度的回落，新開盤項目平均去化率降至31%，環比減少12個百分點。

       相較而言，高性價比項目去化表現良好，萬科幸福譽、凱德山海連城等開盤當天去化率都能達到70%以上；售價偏高、外圍區域項目銷售普遍遇冷，去化率大都低于20%，長期來看依舊面臨較大的去化壓力。

       4月，廣州商品住宅供應量63萬平方米，同、環比分別下降30%和25%；成交量90萬平方米，環比增長26%，同比仍下降8%。1-4月，累計供求同比跌幅仍在30%左右。

       4:深圳樓市全面轉暖，剛需盤去化加快、經營貸助力豪宅投資客加速進場

       2019年四季度，深圳二手房市場率先回暖，置業群體賣小換大的需求快速提升。

       2020年2月底，去年賣小換大的置業群體陸續收到銀行放貸，疫情期間被壓抑的購房需求持續釋放。

       2020年3月初，銀行信貸資金通過各種渠道流入房地產市場，二手房價格開始上漲，此階段新房仍有一定幅度的折扣優惠，致使新房去化速度明顯加快。

       2020年4月，深圳房企入市熱情不高，疊加疫情影響工期，房地產市場再現斷供；成交量穩步回升至39萬平方米，同、環比分別增長25%和8%。1-4月，累計供應量同比下降70%，累計成交量同比仍增長6%。

      現階段深圳房地產市場已然出現過熱的征兆，不分產品、不分檔次銷售全線飄紅。

       一方面，高端市場持續火熱，豪宅基本開盤即售罄。前4月，金眾·麒麟公館、深業中城和新錦安壹號公館等豪宅銷售金額都在30億元左右，招商·領璽更是接近50億元。其中，投資客居多，主要來自于港澳臺以及廣東、廣西、湖南、湖北、江西等周邊省份。

       另一方面，2019年剛需盤去化速度較慢，但在市場全面回暖之后，去化速度也明顯加快，新開盤項目去化率基本能達到80%，恒大城二期更是開盤當天便售罄。

       就深圳房地產市場過熱的動因，不乏以下兩方面因素：

       其一，政策利好加持，2019年8月深圳獲批建設中國特色社會主義先行示范區，再次迎來重磅改革紅利，助推新一輪經濟騰飛。

       其二，市場流動性相對充裕，部分企業經營貸違規流向房地產市場。據悉，企業主個人名下的房產，股東或者法人皆可，并提供企業證、正常的資金流水，便能抵押做經營貸，貸款利率約3.95%。

       而在“房住不炒”的政策大環境下，深圳房地產市場將適度糾偏，集中體現在以下兩方面：

       其一，加強市場監管，譬如分區域劃定二手房指導價，尤其要嚴打經營貸違規流向房地產市場。另外，深圳住建局表示在持有環節考慮征收房地產稅。

       其二，聯系到深圳供地長期受限，住房供應緊缺，下一階段仍要加大供地力度，在一定程度上平抑房價上漲預期。

       5:一線城市樓市將進一步回暖，豪宅、高性價比產品去化無虞

       展望未來，一線城市市場需求依舊堅挺，疊加相對充裕的信貸資金助力，短期內一線城市房地產市場或將進一步回暖，成交量有望穩中有升。

       具體而言，北京限競房仍是市場成交主力，核心區位限競房去化問題不大，但遠郊區域限競房仍面臨較大的去化壓力。年底隨著不限價地塊項目集中入市銷售，中高端市場行情值得期許。

       上海房地產市場或將進一步分化，短期內豪宅市場熱度有望慣性延續，核心區位、高性價比豪宅仍能快速去化。去化壓力還是集中在剛需市場，早在2018年下半年遠郊剛需盤便去化不暢，疊加疫情負面影響最大的恰恰是潛在剛需客群，預計2020年上海剛需市場仍難言樂觀，下半年部分遠郊剛需盤或將以價換量。

       廣州屬一線城市中的“異類”，市場并不缺需求，而是購房者普遍理性，更為偏好高性價比產品。預計年中、金九銀十、年末這類傳統銷售旺季，部分房企或將打折降價沖業績，屆時成交量有望明顯回升。值得一提的是，大灣區房地產市場現已蟄伏兩年之久，一旦有政策利好加持，作為灣區核心城市的廣州，房地產市場或將明顯轉暖。

       當下深圳房地產市場明顯過熱，下一階段勢必要強化市場監管，尤其要嚴打經營貸違規流向房地產市場，樓市有望逐步回歸理性。而在投資性需求被有效遏制的情況下，豪宅去化速度大概率將有所放緩。