摘要：據相關數據顯示，2016年8月，30個典型城市新房住宅成交面積環比增長9.2%。在該指標連續三個月下降之后，在政策調控預期、高地價等因素的刺激下，首度出現反彈。

       在政策調控預期、高地價等因素的刺激下，“沉寂”了三個月的房地產市場，再度出現反彈跡象。

       上海易居房地產研究院9月2日發布數據顯示，2016年8月，30個典型城市新房住宅成交面積環比增長9.2%。在該指標連續三個月下降之后，首度出現反彈。

       這一跡象頗為受人關注。有分析指出，若升溫的趨勢最終確立，則意味著市場又一波行情的到來。這不僅會繼續刺激土地市場，使房地產投資、拿地等供應端指標有所改善，而且還可能因房價反彈，而招致調控政策更快降臨。

       二線城市領銜升溫

       易居研究院發布的數據顯示，2016年8月份，其監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為2287萬平方米，創最近七年來的同期最高水平。環比今年7月增長9.2%，同比增長27.2%。

       環比來看，這也是最近4個月以來市場的首度升溫。此前的5-7月，該指標已連續三個月出現下滑。

       這與官方的數據不謀而合。國家統計局的數據顯示，全國房地產銷售金額和銷售面積的增速均在4月達到今年新高，此后便連續下滑。但到7月，降溫的趨勢已有所平緩。

       根據易居研究院的統計，30個城市中，有20個城市的成交量出現了環比增長。其中蘇州的環比增幅最高，達到93.9%。但需要指出的是，蘇州7月份市場交易陷入低谷，所以8月份的環比值顯得非常高。

       以蘇州為代表，二線城市的升溫最為明顯。納入易居統計的15個二線城市，8月新房成交環比上漲9.5%，明顯高于一線城市的9.0%和三線城市的7.5%。從區域分布來看，中部城市最為活躍。18個東部城市成交量上漲9.0%，7個中部城市增長15.9%，5個西部城市則下降6.1%。

       易居方面表示，8月份市場交易升溫，反映出購房者入市積極性在提高。對于購房者而言，除了擔心房價上漲以外，也擔心信貸等政策收緊，所以才加快購房節奏。

       今年8月11日，南京、蘇州同時出臺政策，對樓市調控措施予以強化。8月31日，武漢、廈門也同時發布限貸、限購等措施。此外，合肥也傳出出臺“限購令”的風聲。有分析認為，這些政策的出臺，及其對市場預期的影響，使得8月份多個城市出現了恐慌性購房現象，并導致二線城市成交量出現明顯回升。

       與此同時，隨著東部城市市場空間逐漸縮小，從下半年開始，房企深入中部城市拿地，并推動武漢、鄭州、石家莊等城市地價不斷攀高。此舉被認為是刺激需求入市，并導致中部區域成交量漲幅較大的主因。

       此外值得注意的是，在政策的壓制下，“長三角”等區域的投資資金出現向武漢、長沙等中部區域轉移的趨勢，也對當地市場產生了一定影響。

       行情與風險并存

       成交量的變化是市場的先行指標，其不僅會導致價格的變動，而且往往對拿地、投資等供應端的指標產生影響。

       對于8月市場升溫帶來的趨勢性信號，上海易居的解讀較為樂觀。該機構認為，“此類市場邏輯在9月份會得到延續。尤其近期部分二線城市存在政策調整的可能，所以購房者在入市方面依然不敢懈怠。部分房企在9月份推盤節奏相對也會加快，這都會使得9月份市場成交繼續攀升。”

       支撐該結論的還有季節性因素：9月和10月是傳統的房地產銷售旺季，被業界稱為“金九銀十”。該時段往往是企業一年中最重要的出貨時機，多采取加快推盤、降價等策略進行銷售。

       因此，若即將到來的“金九銀十”如期兌現，今年的第二波市場行情也將正式確立。此前的一輪行情出現在上半年，房地產銷售、投資、資金來源等指標從年初開始攀升，并在4月達到高點，然后逐漸下滑。

       上海易居研究院智庫研究總監嚴躍進向相關媒體表示，按照上述邏輯，二線城市和中部區域仍然會成為本輪市場升溫的重點。具體而言，長沙、石家莊、無錫、嘉興、廣州等房價被低估的城市會成為熱點，價格也會出現比較快的上漲。

       嚴躍進還表示，市場升溫會使得此類城市去庫存壓力減小，進而帶動房地產投資和其他供應指標上升。

       需要注意的是，市場的升溫會使部分城市的房價出現過快上漲，也會繼續給土地市場帶來刺激，并使得“地王”持續出現。因此，伴隨著市場的升溫，會有越來越多的城市出臺調控政策進行打壓。

       然而，風險仍然存在。莫尼塔（上海）信息咨詢有限公司就認為，7月份銀行新增貸款幾乎全部來自于居民新增中長期貸款，因此可以看到，信貸驅動的樓市風險進一步加劇。該機構表示，工行、建行在部分熱點城市開始收緊外來人口購房按揭貸款，信貸政策收緊或是下半年房地產市場出現拐點的最大風險。

       上述機構還指出，隨著熱點城市地王頻出，土地交易中銀行無限配資帶來的高杠桿風險已引發監管層關注，信貸政策收緊將是大勢所趨，初步估計在四季度實施。屆時，市場熱度將驟然降溫，觸發拐點。