摘要：憑借今年上半年一二線城市的成交火爆，多數上市標桿房企銷售業績全面提升。從近日億翰智庫發布“2016年1-6月中國典型房企銷售業績排行榜”中更可見一斑。統計顯示，33家官方公布銷售業績的企業合計銷售業績高達11525.72億，同比2015年同期的6600億上漲幅度高達74.6%。其中萬科、恒大、碧桂園則繼續高歌猛進向全年2000億銷售額沖刺。

       然而，在大熱之下，業內分析人士則指出，伴隨著規模化擴張，房企利潤率逐年下降。長此以往，資本市場或將看衰利潤率持續下滑的房企，再談規模化已變得毫無意義。

       千億房企再現分化

       在“2016年1-6月中國典型房企銷售業績排行榜”這份榜單中，最受矚目的當屬千億房企與標桿房企，內部出現重大分化，大有重新洗牌之勢。在去年的7家年銷售額達千億規模的房企里，碧桂園、恒大繼續高歌猛進，而萬達則出現了嚴重掉隊，或與其戰略調整有關。

       從數據上看，萬科上半年業績尚未受股權之爭的影響，以1857億元銷售金額高居銷售金額榜首位置。7月14日（上周四），萬科公布截至7月13日20時，萬科集團(萬科藍山 萬科幸福匯)簽約額正式突破2000億元。其中，第二個千億用時僅87天，同比2015年提前109天。按全年3000億元業績目標計算，7月未完，萬科已經完成了2/3的任務，超標完成銷售業績已被視為大概率事件。

       目前看來，與萬科一同步入2000億俱樂部的還將有恒大、碧桂園。7月初，碧桂園宣布將原定1680億元全年銷售目標上調至2200億元。而恒大上半年已經累計銷售1417.8億元

       上半年，華夏幸福(600340,股吧)、融創中國、華潤置地(橡樹灣 潤景公館) 增速明顯提快，這三家第二梯隊的房企有望在今年進入千億房企規模，其聚焦一線城市的戰略顯現出巨大的優勢。此外，國有房企在今年上半年整體提升，其中部分國企如華發、魯能、深業和電建等則出現了爆炸式增長，比如魯能今年上半年的銷售額已經達到去年全年的3.5倍。

       粵派高毛利房企集體掉隊

       而在這份新出爐的上半年業績排行中，曾與合生、富力、碧桂園、恒大并稱“華南五虎”的雅居樂再次掉隊。

       “2015年是最糟糕最難過的一年。”雅居樂主席兼總裁陳卓林在年初業績會發出這句感慨的背后，是2015年雅居樂大幅下降的經營業績。盡管降價跑量、犧牲利潤是無奈之舉，但之于雅居樂卻已經是不得不為之。

       在“甩賣”積壓存貨的策略下，2011-2015年雅居樂的毛利率由53.8%、41.4%、35.6%、32.4%下降至25.1%。利潤方面作出的巨大犧牲，終于讓雅居樂在今年獲得了重新排兵布陣的換氣空間。

       在雅居樂新一輪的布局版圖中，繼長三角、珠三角后，京津冀成為其下一個重點區域。陳卓林在接受其他媒體采訪時坦言，公司遲遲未能加大京津翼區域的布局主要是受限高昂土地成本，2016年雅居樂主要寄希望于通過合作、收購等方式在北京周邊能夠立項。

       收購的方式確實讓雅居樂得以步入北京。7月5日，雅居樂公布擬出資2.32億元向第三方收購北京市延慶區一個綜合性商業金融服務業項目的51%股權。盡管距離北京主城區足有70余公里，但延慶項目終于讓雅居樂站在了北京的“門口”。

       雅居樂的窘況也是其他廣州房企的寫照。近幾年，總部位于廣州的民營房企大多經歷了相似的命運。華南五虎中，除碧桂園、恒大業績飆升外，包括雅居樂、合生創展(合生·麒麟社 合生·世界村)乃至富力地產(富力又一城 富力盛悅居) 今年均表現平平。

       上述三家企業均面臨相同困境，堅持高毛利率、長周轉、做中高端產品、全國布局不完善。在華南五虎中，首先掉隊的合生創展一直在療傷，而且暫時看不到崛起的跡象。數據顯示，合生創展今年前6月銷售金額約為77億元，較去年同期的59.2億元同比增長30%。然而，在這一輪銷售擴張中仍落后于其他企業，排名從64下降至91，其規模已是小型房企級別。

       據此前報道，富力董事長李思廉曾于3月11日召開的2015年度業績發布會上強調，有信心完成銷售目標，600億是保守預測。而富力地產前6個月的銷售金額約297.9億元，合約銷售總面積約243.54萬平方米，同比去年，銷售收入和銷售面積分別上升44%和43%，完成全年600億元銷售目標的49.65%，銷售發展速度明顯慢于其他一線房企。

       相較高毛利率、長周轉、做中高端產品的粵派房企，以陽光城(000671,股吧)、融信、融僑為代表的閩系房企在今年上半年迅速擴張，頗有幾年前泰禾的影子。上半年，陽光城、融信、融僑以178億元、177.5億元、156億元，分別進入銷售榜前40位。

       盡管房地產市場進入白銀時代，陽光城卻實現了快速崛起，加快“3 1 X”（長三角、京津冀、珠三角 大福建戰略城市點）區域布局。近期，陽光城在珠三角地區頻頻拿地，該公司的北上、南下計劃正在快速推進。目前，陽光城在北京順義、通州布局兩塊土地。陽光城負責人表示，京津冀也是陽光城戰略布局的重頭戲，因北京土地市場較為激烈，目前正在尋找機會進入。

       市場風向的改變及一二線土地成本的暴漲，讓高周轉模式不再是萬全之策。記者查詢陽光城近五年財報發現，伴隨著規模的迅速擴張，該公司房地產業務毛利率卻逐年下滑，2011-2015年分別為49.43%、38.86%、36.29%、31%、27.07%。

       對此，陽光城總裁張海民指出：“隨著全國布局的完善，陽光城的高周轉模式將逐步升級為在一定城市里面繼續堅持高周轉，但在核心城市上會進行產品線的豐富，隨著市場變化更多地尋求創新，包括盈利模式的創新。”

       過去三年間，陽光城銷售規模完成了從23億元到236億元的跨越式增長。然而，快周轉模式對于拿地、管控及標準化都有嚴格的要求，在地價成本與日俱增的行業背景下，快周轉在一二線城市已經不再是萬全之策，地價的上升也倒逼著開發商在產品上走向“豪宅化”。

       房企規模化慣性背后的危機

       即使2016年全年房企銷售業績光鮮亮麗，并不意味著龍頭房企還可沿用規模化的擴張模式繼續前行。事實上，由于市場去庫存壓力、銷售業績指標等因素，龍頭房企規模繼續變大的背后是利潤率的降低，甚至有的龍頭房企為了實現短期規模化效應，基本貼著成本跑量，導致利潤率下滑明顯。可以說，規模化背后房企的日子已經不再那么好過。

       據同策咨詢研究部數據顯示，截至2015年年底，A股及H股樣本企業銷售毛利率均值分別為21.95%和26.36%，同比2014年分別下滑3.45個百分點和2.63個百分點；A股及H股樣本企業銷售凈利率均值分別為8.88%和12.27%，同比分別下滑2.33個百分點和3.4個百分點，房企整體盈利狀況并不樂觀。

       對此，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，雖然今年上半年至今一線城市、部分二線城市房地產行情較好，但由于房地產銷售結算的問題，部分銷售業績無法反映到當期財務報表中。而去年下半年至今房企積極拿地，制造“地王”，拿地成本偏高，營業成本也在增加。

       同時，今年下半年開始一線城市、部分二線城市樓市即將進入調整的周期，市場銷售壓力或將顯現。屆時，在去庫存壓力與企業資金面較為緊的市場背景下，降價等促銷措施等銷售手段將導致房企毛利潤不斷下降。長此以往，資本市場或將看衰利潤率持續下滑的房企，再談規模化已變得毫無意義。