摘要：據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，7月北京住宅市場預(yù)計將有32個項目入市，7月預(yù)計入市的32個項目中，商住僅有3席，其余均為普宅與別墅項目。專家分析，北京商住項目在“相機(jī)而動”。

      據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月北京住宅市場預(yù)計將有32個項目入市，其中包括金地華著、中國鐵建·花語金郡等在內(nèi)的8個純新盤，以及包括華潤·萬橡府、長陽光和作用等在內(nèi)的24個老項目后期。

      亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任高姍分析認(rèn)為，進(jìn)入2016年銷售季以來，北京住宅市場月開盤量基本維持在30盤左右，最高不過34盤入市。而這主要是受到宅地供應(yīng)不足的影響，2014-2015年北京住宅用地僅實現(xiàn)成交102宗，而在2009-2013年五年間宅地成交量為326宗，進(jìn)入2016年之后這一趨勢更為明顯，上半年僅實現(xiàn)宅地成交7宗。另外受到自住房等保障房產(chǎn)品的擠壓，2014-2015年間純商住宅用地僅500萬平方米，2016年上半年更是低至40萬余平方米。

      “宅地供應(yīng)不足帶來了以下三方面影響：首先，開發(fā)商新增土地存貨量減少，為維持長期經(jīng)營，不得不人為拉長原有項目的銷售周期，在入市頻次減少的同時，單次推貨量也不斷減少；其次，由于保障性產(chǎn)品的擠壓，目前商品住宅項目多為10萬平方米以內(nèi)的中小型社區(qū)，因此雖然開發(fā)商對于銷售節(jié)奏可控，但一些規(guī)模較小的項目仍會面臨很快售罄的局面；最后，由于土地成本的不斷飆升，出現(xiàn)大量‘面粉貴過面包’的項目，這些項目基于市場接受度的考慮，不得不推遲入市節(jié)奏，一方面等待房價上漲另一方面也將更多時間付諸產(chǎn)品打造上。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說。

      “而在這三方面的影響下，北京商品住宅供應(yīng)量一直處于低位水平，預(yù)計長期內(nèi)這一趨勢仍將繼續(xù)。在此背景之下，商住產(chǎn)品頻頻發(fā)力逐漸占據(jù)與商品住宅兩分天下的地位，并隱隱出現(xiàn)商住壓普宅一頭的局面。”高姍表示。

      6月14日晚上10時許，住建委的辟謠消息傳來：“14日晚24點，北京將全面停止商住房網(wǎng)簽”的消息不屬實。不過，當(dāng)天開發(fā)商及各個銷售渠道已成最大贏家。據(jù)統(tǒng)計，北京商業(yè)類項目單日簽約達(dá)到2672套，合計簽約金額達(dá)56.4億元，其中42億元是商住類物業(yè)簽約創(chuàng)造。一天的簽約量相當(dāng)于5月全月簽約量的60%。

      有了官方的回應(yīng)，市場沒有瞬間降溫，但有業(yè)內(nèi)人士透露，已有部分投資客開始有撤離的跡象。15日，北京商業(yè)類物業(yè)單日簽約整體簽915套，雖然不及14日的爆發(fā)式成交，但簽約量依舊維持高位。

      不過自7月份開始，這一局面有望出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，7月預(yù)計入市的32個項目中，商住僅有3席，其余均為普宅與別墅項目。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，受到商住限購傳言的影響，商住類項目紛紛搶在6月入市，以規(guī)避未來可能會出現(xiàn)的政策風(fēng)險。同時，由于13日、14日的爆發(fā)式購房透支了市場成交，預(yù)計7月和8月市場會出現(xiàn)明顯的降溫。

      “7月是業(yè)內(nèi)預(yù)測限購出臺的時間點，因此大量商住項目對于7月尚未有推新計劃，而是選擇’相機(jī)而動’”。某地產(chǎn)資深操盤手告訴相關(guān)媒體，對于普宅項目來說，商住限購無疑是一個“好消息”，尤其是對于郊區(qū)項目而言，商住類產(chǎn)品客源與其有較多重合，商住限購之后部分客源將回流郊區(qū)商品住宅市場，因此大量郊區(qū)項目紛紛整裝入市，搶收客源。