摘要：上海、深圳等一線城市近來出臺政策，抑制房價過快上漲。隨之而來的是環一線城市的房價迅速躥高，地方政府為此收緊房地產政策，由此引發爭議：政策該踩剎車還是趁機去庫存？

　　最新數據顯示，上海、深圳出臺房價調控政策“滿月”后，兩地樓市交易量都出現50%左右的回落。與此同時，環一線城市的樓市量價接力“躥升”，勢頭還蔓延到附近的二三線城市。

　　在上個月住宅價格環比漲幅居前十位的城市中，環一線城市就占了80%。另外，毗鄰一線城市的省份如廣東、浙江、河北等城市，房價收入比分別以9.4年、8.5年、7.3年領先全國。對這組數據，正在看房的北京市民張先生最有體會：

　　張先生：我們去了一下河北省懷來市，這是北京周邊。去了之后發現有很多從北京過來看房的人。我和房產中介聊了一下，發現這塊最近一直都很熱。

　　相比一線城市，為什么它周邊城市的房價漲幅能后來居上呢？中原地產首席分析師張大偉分析，環一線城市房產的預期收益更大。另外，一線城市的限購政策也把部分需求擠壓到周邊城市：

　　張大偉：首先一線城市經過幾輪的價格上漲，房價都是處于很高的位置。一線城市的輻射區，價格大部分還是在一萬多，最多兩萬多。在溢出性的改善、投資和剛需等多方面影響下，一線城市的輻射區變得火熱了。第二個原因是政策因素，即使是在沒有政策調控的時候，一線城市也是限購的，但是一線城市的周圍區域沒有限購限貸的約束。

　　需求外溢加上政策調控，讓二三線城市的樓市升溫成為普遍現象。數據顯示，4月份二線城市合計土地出讓676宗，土地出讓金超過1224億元，環比上漲29%，成交樓面均價和平均溢價率都創下最高歷史紀錄。但一線城市4月成交土地只有11宗，北京、深圳沒有成交。張大偉認為，無論哪類城市，房價驟熱驟冷都不是正常現象，需要政策調控：

　　張大偉：那么過快的上漲和過快的下調同樣不是健康的狀態。所以現在來看，未來房地政策的方向肯定是托底蓋帽并進。

　　正如張大偉所說，河北環京四縣市，長三角地區的合肥、南京，毗鄰深圳的惠州等城市開始收緊政策。河北廊坊出臺9條穩控樓市措施，對下轄的三河等地實施限購；南京市宣布商品住宅項目價格將設“漲停區間”，根據房產價格設置不同幅度的年化最高漲幅；惠州則規定，小微貸款及消費貸額度要變低。

　　從另一方面來看，這些地方政策的變化也引發了爭議：我國樓市仍有去庫存目標，大多數二三四線城市的任務尤其嚴峻。那么，面對一線城市轉移的購房需求，環一線城市為什么不趁機去庫存，反而在政策上踩了剎車呢？

　　根據2015年房地產企業披露的年報，137家上市房企存貨總計超過3萬億元，以綠地為首的A股5大房企存貨占比超過42%，不少企業面臨存貨周轉次數減少、存貨周轉天數變長的問題。中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰認為，在這樣的背景下，環一線城市的剎車踩得有點急：

　　陳云峰：我覺得在二線城市房價熱起來之后，不要急于出臺措施。如果觀察三個月左右，成交量仍然比較大，而且房價也出現大幅度的上漲，我覺得可以考慮采取一些降溫的措施。成交量大或者房價上漲以什么為標準呢？我覺得成交量環比或同比增長超過30%，去庫存的措施減弱一下就可以了。

　　在陳云峰看來，借助一線城市的外溢需求，帶動周圍二三線、甚至四線城市去庫存是個好機會。正常的需求推動房價上漲，不會影響市場健康：

　　陳云峰：一線城市熱銷，傳導給了二線城市，二線城市再過三四個月也會傳導給三四線城市。前一段時間整個市場還是被壓抑的。這樣的話我們還需要判斷一下，比如推動成交量上升的都是正常的剛性需求、改善性需求和正常投資需求，都沒有什么大驚小怪的。

　　但中原地產首席分析師張大偉不認同這個觀點，他認為房價波動幅度過大都要調控，外溢需求不能成為一線周邊城市去庫存的主要政策。如果沒有配套產業，這些城市樓市的繁榮也只是暫時的：

　　張大偉：這不能成為三四線城市去庫存的主要政策，因為三四線城市如果沒有產業轉移，人口不可能因為一線城市收緊限購就回流到三四線城市。總體而言這是一個系列政策，不能期待一二線城市降溫來帶動三四線城市，有可能一二線城市降溫了，如果產業沒有轉移到三四線，整個市場就都會降溫。