房地產短期稅負下降 建筑業等今起實施營改增
發布時間：2016-05-01 來源：東江時報 編輯：張曉霞
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摘要：今日起，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業4個行業將開始“營改增”，現行營業稅納稅人全部改征增值稅。相關媒體了解到，從稅率、征收率、不含稅價轉換和進項抵扣情況等方面來測算對各行業的稅負影響，本期主要介紹房地產行業。
政策變動
適用稅率11% 抵扣后稅負降低
據介紹，作為對營業稅貢獻最大的房地產業，“營改增”所帶來的影響也是最大的。房地產業一般納稅人銷售、出租不動產的適用稅率為11%，高于營業稅的5%，但可以抵扣進項稅額，抵扣后稅負降低。
房地產開發企業銷售老項目或采取預收款方式銷售房地產項目若選用一般計稅方法，按照3%的預征率預繳增值稅。房地產業的小規模納稅人以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產業務，征收率為5%。一般納稅人銷售今日前自建或者取得的不動產可選用簡易計稅方法。
稅負影響
按一般計稅法 短期稅負降43%
按照簡易計稅方法的公式：應納稅額計算公式是應納稅額=含稅銷售額÷（1+征收率）×征收率。因征收率為5%，與營業稅稅率相同，主要減負在于含稅銷售額需換算為不含稅銷售額，測算出與原營業稅政策相比稅負下降4.76個百分點。
如用一般計稅方法，房地產業一般納稅人采取預收款方式銷售所開發房地產項目的預征率為3%，比按照5%征收營業稅的稅率下降2個百分點，短期稅負下降約43%。
銷售完工產品的適用稅率為11%。納稅人在計算應納稅款時，既可以扣除土地價款，也可以抵扣建筑安裝、市政配套等各項成本費用支出的進項稅額。據統計，傳統房地產業可抵扣進項的開發成本費用約占總成本的77%。其中：建筑安裝成本占40%，土地款占15%，市政、配套成本占7%，前期費用5%，銷售代理及廣告費用5%，其他5%。在以上進項及土地款發票都可以取得的前提下，測算出稅負降幅達31.4個百分點。如80%的發票可以取得，測算出稅負降幅7.7個百分點。
去年房地產業繳納營業稅40.94億元
據了解，2015年，惠州市房地產業納稅人實現的收入約837.77億元，繳納的營業稅40.94億元。
考慮到房地產業建設周期較長，短期內大部分的房地產業納稅人都是銷售2016年4月30日以前開工或取得的不動產，一般選擇簡易計稅方法計稅，測算出減收約2億元，稅負下降4.76個百分點。
