廣東廈門清算土地增值稅 中小房企資金鏈承壓
發布時間：2014-07-08 來源：0352房網 編輯：楊曉敏
摘要：近日，廣東省地稅局制定出臺了《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程》（以下簡稱《規程》），就清算省內房企的土地增值稅提出詳細要求，文件已于7月1日正式實施。同時，廈門修訂版的土地增值稅清算辦法也將于今年9月實施。
廣州某
地產公司副總裁表示，新《規程》的實施，將使廣東土地增值稅清算
政策更加完善與規范，清算效率與
進度有望提高，以往用于合理避稅的手段難以為繼。政策對大型房企而言影響相對有限，但那些缺乏良好財務規劃、依賴土地升值獲利的中小型房企，將面臨嚴重沖擊。
拖延清算難再續
廣東省地稅局有關負責人在接受當地媒體采訪時介紹，《規程》出臺的目的之一，就是要解決稅務機關和納稅人長期以來在土地增值稅清算工作中存在的程序不清、責任不明等執法風險和涉稅風險。
對于最為敏感的拖延清算難題，《規程》提出，只要納稅人“已竣工驗收（備案）的
房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”，或“取得清算項目最后一份銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”，或“主管稅務機關有根據認為納稅人有逃避納稅義務行為，可能造成稅款流失，經縣以上地方稅務局局長批準的”，三者只要符合其中一個條件，主管稅務機關都可要求納稅人進行土地增值稅清算。
一直以來，我國土地增值稅都存在征管不力的現象。按照此前執行的《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為稅基，并按照30%~60%的四級超率累進稅率進行征收。按理，如此高的累進稅率，土地增值稅理論上應該不會低。但實際上，2012年我國土地增值稅征收額只有區區2719億元，不僅遠少于
土地出讓收入的2.69萬億元，甚至少于契稅的2874億元。
朱一鳴表示，土地增值稅的征收包括預征和清算。預征的部分可以嚴格執行，操作沒有難度。而清算的部分，根據以往的法規操作較難。一般情況下，主管稅務機關要等到房地產開發項目全部竣工，并完成銷售的85%以上才能進行清算，但由于房地產開發項目是滾動開發，從拿地、開發到竣工一般要2~3年，遇上銷售不利，就要等到項目取得銷售許可證滿三年后才能對之進行清算。由于認定較困難，會導致征收不力，許多土地增值稅的收繳也會不了了之。
上述地產公司副總裁表示，以往
開發商會選擇自持部分比例的商業地產或
住宅，使得項目未達到清算條件從而規避最后清算，“比如說一個項目自帶的商業部分超過了20%，就算住宅產品全部賣完，只要開發商選擇持有這部分商用物業不賣，就達不到清算條件。
但如今《規程》明確規定剩余的可售建筑面積已經出租或自用的均要進行土地增值稅清算，這對于試圖通過自持物業規避清算的開發商將造成重大打擊。”
廈門加強增值稅清算
廈門地方稅務局近日也發布了《廈門市房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》征求意見稿，并將于今年9月實施。
征求意見稿較此前有所修訂，其中規定納稅人開發的房地產項目符合可清算條件且主管稅務機關下發清算通知書的，應當在收到清算通知書之日起90日內，到主管稅務機關辦理清算申報。此次廈門修訂的土地增值稅清算新辦法中，并不涉及稅率調整。
根據征求意見稿，已竣工驗收的房地產項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的等情況，可由稅務機關主動要求納稅人辦理清算申報。
有業內人士表示，地方一直在等國家稅務總局的執行細則，希望規范明確土地增值稅預征和清算環節的法規政策，但因遲遲未能出臺，各地醞釀根據當地情況出臺細則，以彌補土地增值稅征收執行中存在的政策缺口。
中小房企資金鏈承壓
當下房企的資金鏈已愈發緊繃，此時加大土地增值稅的清算力度，會否成為壓垮房企的最后一根稻草？
業內人士朱一鳴認為，對于開發商的潛在影響，土地增值稅預征比清算的影響更大。這是因為土地增值稅的預征時點在項目
投資周期內，正是需要大量資金投入的時候，如果嚴格執行，會對企業的當期利潤和現金流構成相當大的沖擊。但清算環節主要發生在
商品房交易環節，此時開發商正處于項目回款周期內，直接壓力不是特別大。
