博鰲亞洲論壇開了10次年會，房地產市場10次都是該年會的議題之一，中國房地產之炙手可熱，可見一斑。

　　作為博鰲亞洲論壇的“收官”分論壇之一，今年的房地產分論壇，將主題定為“持續調控下的房地產創新”，既關注嚴厲調控政策下中國房地產市場，也關注這一市場的未來發展路徑。

　　今年1月，中國出臺“新國八條”樓市調控新政，提出從嚴制定和執行住房限購措施，隨后國內35個限購城市相繼出臺限購政策，一線城市房產交易數量應聲而落。

　　嚴厲的政策調控之下，今年到會的嘉賓甚至超過往年，包括住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮、SOHO中國董事長潘石屹、首創集團總經理劉曉光、怡海置業董事長王琳達在內共有7位嘉賓參與了對話，是近年來最多的一次。

　　下半年降10%以上？

　　劉曉光、潘石屹兩位房產“大佬”均在發言中提到，在北京、上海等一線城市，樓市成交驟減50%，樓市調控新政“下猛藥”不可謂沒有效果。

　　劉曉光表示，經過此輪調控，大的“雙軌制”格局基本確定，而一些熱點城市過快增長的現象也得到遏制，不僅北京、上海的銷量大跌50%左右，這些城市周邊地區的地產價格也開始松動。他認為，調控效果在今年8月會體現得更加清楚，屆時，房價將可能出現同比10%以上降幅。

　　潘石屹則分析說，中國的樓市調控政策以2011年為分水嶺，之前是對“原因”進行調控，調控對象是市場的供應量、需求量，用土地、貨幣政策、按揭貸款成數去調控，而今年開始直接調控“結果”，直接限價、限購，因此全國35個限購城市成交量出現大跌。

　　1989年即進入房地產市場的怡海置業董事長王琳達說，她幾乎經歷過內地所有的樓市調控，此輪調控是她碰到的最嚴厲調控。與劉曉光的看法相似，王琳達相信，從二季度起，調控成效正日益呈現。而隨著政府保障房的大量出臺，對商品房市場也有一定的影響。

　　在此之前數日，華遠集團董事長任志強在北京召開的媒體溝通會上曾表示，預估全國房價下調不會超過15%。因為房地產企業今年的日子遠比2008年好過，房企不會像彼時一樣，降價幅度達到20%~30%。潘石屹則近似賭氣地說，房地產價格“2011年之前是市場說了算，2011年之后是政府說了算”。

　　住房絕對短缺？

　　盡管諸位地產“大佬”似乎描述了一幅黯淡的近期房地產畫面，其實他們對于中國房地產市場的長期前景依然樂觀。

　　王琳達說，中國的城市化仍然在進行中，房地產依然有很長遠的市場。潘石屹表示，城市化是支撐中國經濟持續發展的基本動力，中國房地產前景看好。劉曉光也認為，在中國，房地產肯定是保值的重要工具。

　　而在陳淮看來，討論房地產的前景甚至就是一個“偽命題”。“中國人想不想成為世界最有競爭力的強國?想不想13億中國人都過得比美國人還富足?想不想根本解決城鄉發展不平衡的矛盾?想不想根本解決‘三農’問題?想不想克服中國資源短缺帶來的經濟和社會發展約束?”

　　坐在發言席上的陳淮，突然提高了音調，用這樣一組排比句“質問”論壇在座的每一個人。陳淮認為，中國所有重大戰略難題的解決途徑，只有一個，那就是讓大多數人搬到城市中，加速推進城市化和城鎮化的進程。#p#副標題#e#

　　“這是一個無須質疑的前景。就如同我們無須質疑小伙子將來要娶媳婦。”陳淮的話引發全場一片笑聲，夾雜掌聲。陳淮肯定地說：“中國住房還處于絕對短缺階段!”

　　這一次，他拿穿衣服來做了比喻——“就像一個人過去凍得要死，現在剛有衣服穿了，這還不行，接下來，他還要有區分不同季節不同場合穿的衣服，再接下來，還要有一點時髦的衣服，最后，他還會追求名牌衣服，這四個階段，我們剛剛走完第一個階段。”

　　陳淮說，目前中國雖實現了接近50%的城市化率，但現在居住在城市中的人，至少有四分之一頭上還戴著一個叫做“農民工”的“專有名詞”，“城門口還有2億人準備在未來10年搬進城里來”，而城市里，改善住房的需求也是一個“不需要討論”的現實。

　　他指著在座的論壇代表說：“什么是絕對短缺?今天參會代表有100人，如果會議主辦方只給我們準備了80個盒飯，不管這個價格高低，總是有20人吃不上，這種狀態叫絕對短缺。”

　　正是這種“剛需”，推動過去數年，賣房子就好像“三伏天里賣雪糕”，房價持續上漲，樓市火爆，甚至有樓盤開盤4小時就已銷售一空。但隨著“最嚴厲調控政策”落地，陳淮認為，這樣的好日子已經過去了，房地產市場將回歸常態，回歸有著“四季輪回”的正常市場環境。

　　縱深改革調整四大關系

　　回歸“常態”的中國房地產市場，將會對地產企業提出怎樣的要求?正如這個分論壇的主題一樣，企業家們無一例外都提到了“創新”。

　　潘石屹認為，隨著中國實現保障房占據房地產半壁江山，房地產行業開始面臨空前競爭，需要在產品上不斷創新。

　　劉曉光告訴《第一財經(微博)日報》，保障房大量入市將使部分中端購房者轉向購買保障房，在這種情況下，企業不僅要賣樓，也要為樓盤提供便捷的生活服務項目。王琳達也表示，通過為地產項目配套商業設施、教育等創新舉措，樓盤很受歡迎。近年隨著房價高漲，他們則通過推出小戶型，滿足剛畢業青年的住房需求，同樣在市場獲得良好反響。

　　而在陳淮看來，要根本解決房價與民眾收入矛盾問題，則需要政府從四個更深層次的方面入手進行調整和創新。首先需要突破的，是當前中國城市結構不合理，需要協調發展。目前，中國大型城市、二三線城市、小城鎮和農村人口比例大約為2∶2∶1∶5，陳淮說，理想的比例應該是2∶4∶2∶2，“這意味著未來中國沿海大城市的人口比重不應再提高，當前的城市承載力已經超過極限，房價因而高企”。

　　中國的土地制度需要調整。陳淮表示，當前中國異地就業人口多達1.56億人，沒有一個人是扛著自家宅基地來到異地的，宅基地置換問題已經到了非解決不可的時候。“中國的小產權房問題，核心問題是土地制度問題。這個問題不調整，中國房產供求關系難以理順。”

　　中央和地方稅負關系也應調整，陳淮分析說，1994年中國制定分稅制的時候，地方沒有全民醫保、免除學雜費等諸多民生和公共服務的任務，而現在被廣泛批評的地方政府過分依賴“土地財政”，從某種意義上講正是因為地方政府需要提供更多公共服務。他認為，應通過放開讓地方發行市政債、征收不動產稅等，用以調整中央地方稅負關系。

　　陳淮指出，中國還應在收入分配結構方面做出調整。唯有如此，才能從根本上促進中國房地產業健康發展。

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