摘要：雖然因多方原因不便明確表態，但一系列跡象表明，持續了近3年的A股房企融資禁令，已悄然松綁。

　　“分管融資的證監會副主席姚剛，已在內部的會簽材料上簽字，批準了有關恢復房地產企業上市、再融資和重大資產重組的相關決議。”據知情人士透露。

　　一位投行人士還透露了另一個重要動向：近期證監會有關部門已開始接收房企的材料，并將此前提交的材料封卷打開。

　　這意味著，牽動著整個市場神經的房企再融資開閘傳言成真，“實際上，監管層明禁暗許。”上述知情人士說，但由于更高層面未給出明確指示，房企再融資開閘的時間存在不確定性。

　　更多被訪人士認為，雖然股權類融資被寄予厚望，但受制于房地產的投資屬性，此次的房企再融資解凍會采取漸進式的推進方式：優先向保障房或城鎮化等概念房企打開。

　　官方表態微妙調整

　　據獲悉，近期，有關恢復房地產企業上市、再融資和重大資產重組的相關決議已在證監會內部獲得通過。

　　“房地產再融資有條件放開正在推進中。”一位接近決策層的人士透露，“我與他們溝通過，銀監會和央行都贊成推動房地產直接融資。”7月初，金豐投資、宋都股份、新湖中寶、中弘股份、榮豐控股等一批涉房企業先后宣布停牌，“籌劃重大事項”。若部分房企的申請能夠順利成行，則意味著這項凍結許久的政策將真正解凍。

　　A股房企融資政策開閘的消息，早在6月底就在一些券商和房企中傳播。針對此消息，在6月28日和7月5日的兩場新聞發布會上，證監會均做出了疑似否定的表態，又使事態開始變得撲朔迷離。但在7月17日，新華社連發4篇文章關注房企再融資，再次將市場預期拉回。

　　7月下旬，內房股鐵嶺新城嘗試發債。其高管雖表示意在試探監管層態度，但這一行動無疑表明，此時的整體市場預期，已向融資政策開閘的方向傾斜。

　　事實上，從證監會對此事表態上，不難看出口徑的微妙變化。6月28日，證監會負責人在回答有關“房地產上市公司融資政策有望放開”的提問時指出，對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，將暫停上市、再融資和重大資產重組。而在該項政策出臺伊始的2010年10月，證監會的表態稱，為堅決貫徹執行“新國十條”精神，已暫緩受理房地產開發企業重組申請。

　　“‘我會將進一步完善部門協商機制，提高工作效率。’這句話很能說明問題。這就是證監會在加快再融資開閘工作的風聲。”國信證券房地產分析師區瑞明針對6月28日證監會的表態如此表示。

　　“證監會實際上已經放開了這一禁令，但出于維護資本市場穩定的考慮，加之新一輪房地產調控政策出臺不久，該部門不便明確表態，而只能通過措辭的變化來傳遞信息。”一位券商人士表示。

　　此外，這樣隱蔽的表態還有另一層考慮：目前高層對資本市場發展的政策思路并不明朗，此次政策調整雖得到首肯，但若作出過于肯定的表述，恐難以為此后的再調整留出余地，并容易使政策陷入反復的尷尬。

　　實際上，據了解到的一個案例也透露出了這種明禁暗許的原因所在：證監會曾醞釀許久、本擬于7月底推出的IPO開閘政策，最近正因某位高層領導的反對而暫緩推出。

　　“囤地”的悖論

　　融資政策的松動，無疑對房地產業是重大利好消息，但從短期來看，并非所有房企都能因此而獲益。

　　為規范房企融資行為，證監會與國土部自2009年便建立了一套信息共享的內部系統，國土部將房地產企業的拿地、付款、開工等信息實時上傳至該系統中，從而作為證監會批復企業融資的重要依據。在該項制度建立之初，國土部還需向證監會發布確認函，從而作為批復房企融資的書面依據。

　　按照兩部門的聯動機制，土地違法情況是制約房企獲得資本市場融資的重要因素。其中，兩部門對囤地行為尤為重視。2010年年中，國土部曾公布一批囤地房企的名單，以示警示。

　　據了解，作為監測企業土地違法行為、批復房企土地融資的重要依據，上述系統還將繼續運作。但若房企上市、再融資和重大資產重組政策開閘，被兩部門視為敏感問題的“囤地”，就將成為最難拿捏的部分。

　　“房地產企業要想上市，手中必須有一定的土地儲備，從而作為估值的根據。同樣地，企業要實現融資，土地儲備也必不可少。”北京某上市房企負責人對記者表示，不少房企手中握有大量超過兩年的土地儲備，一旦上述政策開閘，這些土地的認定便成為棘手的問題。

　　他表示，若將此認定為合理的土地儲備，則有縱容“囤地”之嫌;若認定為囤地，政策的開閘就變得無意義。#p#副標題#e#

　　按照這位人士的觀點，在兩難的選擇下，主管部門有可能避開這一敏感問題。即A股融資政策并非對所有涉房企業放開，而是從特定的企業入手，漸進式放開。其中，帶有保障房建設、城鎮化等概念的房企可能成為受益者。據悉，近期停牌的新湖中寶，便帶有棚戶區改造的性質。

　　“現階段不太可能大范圍地放開房企再融資，如果放開的話，也是針對那些涉房業務占主營業務比例較小的上市公司。”復地集團財務總監葉劍生也據此認為。

　　最近3年來，房地產企業在A股的上市之路幾乎被堵死，融創、卓爾、旭輝等房企均在此間選擇港股上市。期間成功登陸A股的涉房企業，只有華夏幸福等少數幾家。但該公司的主業在于園區開發，而非純粹的房地產開發企業，其上市更多得益于“城鎮化”概念。

　　分析人士認為，若A股融資政策真正開閘，可能繼續遵循上述思路，給予特定的概念以支持。而商品住宅開發在業務中占比較大的企業，可能難以獲得政策青睞。

　　“此種方式的好處顯而易見。調控樓市的‘新國五條’出臺尚不足半年，房價上漲壓力仍較大，呼吁強化調控的聲音仍在。為維持政策的連續性，A股融資的漸進式開放要比全面開閘穩妥得多。”上述上市房企負責人認為。

　　或難一蹴而就

　　“在我國的經濟結構中，房地產業始終享有特殊的地位。近期公布的半年度宏觀經濟數據顯示，在經濟結構調整的關鍵階段，國民經濟恐難以繼續維持高增速。但與此同時，房地產市場量價齊升局面凸顯，供應端的相關數據也呈回暖之勢。”一位分析人士介紹。

　　一方面是維持經濟增長的各種努力，另一方面則是日益增大的房價上漲壓力。在決策層面前，保增長和控房價的矛盾又一次凸顯。在不少專家看來，前者需要市場化改革得以推進，而后者仍需在一段時間內依靠行政之手，這也決定了未來的經濟政策復雜多變。

　　7月初，國務院發布《關于金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見》，強調更好地發揮市場配置資源的基礎性作用。7月19日，央行宣布全面放開金融機構貸款利率管制，被認為走出了利率市場化的重要一步。7月下旬，國務院常務會議又宣布暫免征收部分小微企業稅費。

　　有觀點認為，本屆管理層在多個領域強調市場化、規范化，這種思路應盡快延伸到飽受調控之苦的房地產領域，其中便包括放開股權融資等房地產融資的市場化手段。

　　但事實果真如此?

　　一位接近國土部的專家認為，金融支持實體經濟的思路并無不妥。但在房地產業利潤率高企的情況下，若任由資金自由流動，恐將再次造成房地產投資過熱的局面，并強化房地產業對地方經濟的綁架。這種觀點也得到不少業內人士的認同。

　　實際上，這正是決策層所擔心的，上述實例中提到的某位高層領導反對即在于此。而高層的態度將對房企再融資以怎樣的方式推出及何時推出，起到至關重要的決定性作用。

　　按照上述專家的觀點，為引導資金流動，必須對房地產業實施一定程度的政策壓制。也即，持續多年的房地產調控政策不會很快退出，包括限購、限貸等行政化手段，以及對股權融資的各種限制。

　　“事實上，在經過長期的關閘和資金市場挖潛后，房企的融資渠道已經有了新的格局，不僅有港股的上市機會，對再融資的渴求也已經下降。因此，即便此輪政策未能全面開閘，對房地產業的資金狀況也不會造成太大影響。”上述分析人士認為。

　　但從長遠來看，房地產業的市場化運作仍是大勢所趨。據悉，國家發改委正會同住建部、國土部等部委，共同研究制定房地產業發展的長效機制，其中包括金融、財稅、信貸和保障房等制度建設。