摘要：“‘天下事有難易乎？為之，則難者亦易矣。’敢為，是迎戰一切、走向勝利的必備行裝。”這是踏入2021之時，林龍安在新年獻詞里寫的一句話。

  30歲開始創業，從碎石子生意走到了千億禹洲。林龍安相信道阻且長，行則必達。所以，雖更近花甲之年，他卻還是勁頭卻十足。將禹洲送入千億規模陣營后，他正在全力打造自己的第二個資本平臺。

  6月16日，禹佳生活服務集團有限公司（簡稱“禹佳生活服務”）于港交所第二次遞交招股書。

  重新遞交的招股書，除了更新相關業績與數據之外，禹佳生活服務的股權架構也發生了些許變化。其中，對老臣林宇華的股權嘉賞已到位。

  林宇華“分羹兩杯”

  首次遞表之時，禹佳生活服務重組后由禹洲集團控股通過禹洲國際（英屬維京群島）持股90%，禹佳管理（英屬維京群島）持股10%。其中，禹佳管理持有的10%股份，由郭英蘭作為受托人以信信托形式持有，并預留作股份激勵計劃使用。

  本次遞表，禹佳管理將其股份按面值轉讓予了禹佳國際，而禹佳國際也不由郭英蘭代持。禹佳國際在今年5月28日成立。

  由此，分拆完成前，禹佳生活服務由林龍安、郭英蘭夫婦分別間接持股29.46%及29.34%，合計持股58.8%，余下41.2%的股權由其他公眾股東持有。

  招股書顯示，禹佳國際是作為股權激勵平臺成立，并于注冊成立之時就向林宇華配發了股權。換而言之，在禹佳生活服務，目前林龍安已落實了對林宇華的股權激勵。

  林宇華是禹洲集團的老臣重將。她于2001年5月首次加入禹洲集團；2014年3 月起，參與商業運營業務。在禹洲生活服務的董事會名單中，林宇華與林龍安的女兒林禹芳同為執行董事。

  而除了擁有禹佳國際的激勵股權，分拆禹佳生活服務也新增了林宇華為股東，（林宇華在禹佳生活服務還有單獨持股。

  招股書顯示，資本化發行、分派及完成后，禹佳生活服務將由林龍安100%控股的學潤、郭英蘭100%控股的睿沛、禹佳國際、林宇華、其他合資格禹洲股東、其他公眾股東持有。

  事實上，禹洲生活服務的分拆本身也很有特色，可以說是林龍安夫婦把物業公司從上市公司禹洲集團（01628.HK）買走，然后再掛牌上市。

  換而言之，分拆完成之后，禹洲集團與禹洲生活服務原本的“母子”關系，將變為“兄弟”關系，禹佳生活服務與禹洲集團不再有控股權關系。

  禹佳生活服務遞表，林龍安打包了禹洲集團旗下的物業管理與商業運營資產。

  重組前，禹洲物業的100%股權由廈門禹洲集團直接持有，是香港豐洲 (香港)的間接全資子公司；廈門禹洲商業由禹洲集團(香港)100%持股。穿透股權，香港豐洲 (香港)與禹洲集團(香港)在禹洲集團下，由林龍安、郭英蘭夫妻與其他公眾股東持有。

  作為本次上市的主體，禹洲生活服務于2020年8月17日在開曼群島注冊成立，相關股本配發后，禹洲生活服務被轉讓予了禹洲國際。

  籌備赴港IPO，林龍安在去年9月成立了天津禹佳。2020年12月7日，天津禹佳以7111.2萬元的對價向廈門禹洲集團收購禹洲物業服務的全部股權；三天后，又以約1.37億元的對價收購了禹洲集團(香港)持有的廈門禹洲商業全部股權。

  “二代”林禹芳掌權

  雖然分拆禹佳生活服務，林龍安沒有分予女兒林禹芳股權，不過卻委以重任。

  在禹佳生活服務管理層名單中，27歲的林禹芳赫然已是董事會主席兼執行董事，主要負責戰略規劃及就本集團的整體運營提供指引。

  資料顯示，2017年5月，林禹芳本科畢業于美國舊金山大學工商管理學士學位。畢業之后，林禹芳曾為中銀國際(香港)的研究分析師，負責信貸分析、固定收入研究及客戶諮詢。

  2018年，林禹芳進入家族生意，獲委任了禹洲集團控股的執行董事，并自此負責管理禹洲集團的物業開發項目、物業管理業務及禹洲集團控股及其附屬公司的業務管理。

  而輔佐林禹芳的就是林宇華。今年49歲的林宇華，擁有逾27年的財務及會計經驗，以及逾18年的包括房地產開發及物業管理經驗。

  去年12月3日，林禹芳獲委“一把手”之時，林宇華調任為了執行董事，目前擔任著禹佳生活服務的副總裁，主要負責制定計劃及業務策略并監督本集團的財務、資本運營及風險管理。

  除了林宇華以外，林龍安還為林禹方安排了8位平均年齡在44歲的高級管理層。

  其中，擔任執行總裁古希印此前任職于招商物業，曾擔任東莞分公司總經理及招商積余副總經理；副總裁及商業運營業務總經理毛偉東此前任職于招商置業、仁恒商業管理有限公司；副總裁兼物業管理業務總經理王海群此前是世茂服務的副總裁。

  物管貢獻近八成收入

  1997年5月，禹佳生活服務的前身禹洲物業成立，開始在廈門提供物業管理服務；十年后，廈門禹洲商業成立，開始提供商業運營服務。自此形成了禹佳生活服務的兩大主要業務。

  最新招股書顯示，禹佳服務專注于海峽西岸地區和長江三角洲地區，并持續發力四大重點區域：環渤海經濟圈、華中地區、西南地區和大灣區。

  截至最后實際可行日期，其物業服務在管項目137個，在管總建筑面積為1870萬平方米；已簽約項目181個，訂約總建筑面積為2680萬平方米。同期商業運營服務方面，在管項目28個，在管總建筑面積為 80萬方米；已訂約項目39個，訂約總建筑面積為150萬平方米。

  其中，截至2020年，分布在海峽西岸地區與長江三角洲地區的物業管理服務在管面積分別為6491平方米，10410平方米；同期同區域的商業運營服務在管面積分別為421平方米、303平方米。

  禹佳生活服務來自物業管理服務的收入遠高于商業運營服務，不過商業運營服務的毛利率均高于傳統物業管理業務。

  招股書顯示，2018年—2020年，禹佳生活服務收入分別約為3.94億元、5.44億元、6.34億元，自2018年至2020年的復合年增長率為26.9%；同期的年度利潤分別約為0.34億元、0.65億元和0.83億元，自2018年至2020年的復合年增長率為55.9%。

  其中，物業管理服務收入從2018年的2.8億上升到4.9億，復合年增長率達到32.1%，商業運營服務收入從2018年的1.1億增至1.4億，復合年增長率達到12.6%。2020年，兩大業務分別占總收入的77.9%和22.1%。

  2018年-2020年，禹佳生活服務的物業管理服務毛利率分別為21.5%、23.0 %、24.0 %；同期商業運營服務的毛利率分別為33.9 %、44.6 %、41.3 %。