中國主城空置率未超30% 空置效應已影響后期銷售
發布時間：2015-06-14 來源：0352房網 編輯：晴天
摘要：作為衡量
樓市泡沫的重要指標,空置率在不斷觸動中國
房地產市場的敏感神經。2015年春會期間,國際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民曾表示,“目前中國樓市的首要問題是空置率太高,空置面積高達10億平方米”。
與此同時,2015年去
庫存成為懸在
房地產市場上空的一把達摩克利斯之劍。華遠地產原董事長任志強表示,2015年將是房地產的生產
投資的小年,
去庫存是今年首要任務。
一方面是空置率難題,另一方面是去庫存的重壓。針對目前樓市的狀況,6月4日,tencent網、tencent
房產研究院與中國房地產報、《tencent智慧》聯合發布《2015年5月
全國城市住房市場調查報告》(以下簡稱“報告”),該報告的調查結果顯示,中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間,尚在安全范圍之內。
值得關注的是,中國房地產報針對“一二級地產開發公司、代理行、營銷機構、
二手房中介、房產電商等”房地產行業內人士的定向調查則顯示,受訪對象認為其所
銷售或代理服務的房地產項目,只有不到三成能在
開盤一年后去化率超過70%。
持這一
觀點的三四線城市地產界人士占比最高,二線城市次之。在該份定向調查中,48%的定向受訪對象為一二級地產
開發商,14%為代理行、營銷機構相關負責人。
三四線城市空置率最高
目前
全國樓市分化嚴重。2014年以來,部分三四線城市人口出現更為明顯的遷出效應。由于產業結構、經濟活躍度等因素制約,即使是原有的農村戶籍人口也鮮有遷入三四線城市的強烈欲望。而
一線城市,包括城市
建設加速的二線城市對人口的吸引力還在繼續提高,從而成為填補并支撐
住宅需求的生力軍。
就在一線城市的規模化建設接近尾聲之際,不少二線城市也開始了大規模城市改造、地鐵等基礎建設。
整體而言,一二線城市的整體入住率水平高于三四線城市。
本次聯合調查的結果顯示,目前一線城市空置率22%;二線城市24%。一二線城市
新房住宅整體供求水平處在
動態平衡中,過低的去化年限(低于0.9至1年)有可能導致
房價快速
上漲,1至1.5年的去化年限將有助于穩定房價,而大于2年的去化年限將迫使局部區域開發商降價銷售。
眾所周知,空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例,
商品房空置率在5%至10%之間為合理區,商品房供求平衡,有利于國民經濟的健康發展;空置率在10%至20%之間為空置危險區,要采取一定措施,加大商品房銷售的力度,以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。
但是,由于中國房地產方面的投資習慣與其他國家的不同,部分投資群體持有房產待漲(不
裝修、不出租),因此,報告認為空置率水平30%作為市場警戒水平是中國地區的合理水平。
“低去化、高空置”循環
“如果項目的去化率低、空置率高,客戶的口碑傳播就不行了。這對項目的后期銷售、老業主圈層營銷,以及項目的品牌認可度都會造成不利影響。”一位房地產項目營銷負責人坦言。
而在中國房地產報針對房地產業內人士的定向調查結果中,僅有29%的被調查對象所銷售或代理服務的房地產項目在開盤一年后的房源去化率能達到70%以上,而去化率在30%至70%的比例高達47%,開盤一年后房源去化率低于30%的比例則達到了24%。
“品牌
房企開發的產品、注重口碑傳播的項目會很在意前期項目的實際入住情況,畢竟,老業主活躍度高才有利于組織后期圈層營銷。相反,一些地方開發商在三四線城市開發的住宅項目,前期銷售不好、實際入住情況又差,再被冠以‘鬼城’之名,不僅后期的住宅產品賣不動,連商業部分的招租都會非常困難。一些所在區域整體性空置問題嚴重的
樓盤,甚至在建成后連銷售代理都找不到,幾年間都處于半荒廢的狀態。”
前述匿名接受記者采訪的房地產項目營銷負責人透露,目前高空置問題在部分二三線、三四線的非核心城區住宅開發中最為嚴重。而如果某一城市、某一區域已經變成“鬼城”,開發商在拿地、投資、收購項目時都會格外慎重。
在上述受訪的房地產業內人士看來,政府主管部門應該對高空置率、“鬼城”增多等現象多作為。其中,認為應該“加快周邊基礎設施建設、引導促進商服配套跟進”的占到了39%,認為應該“回購該區域住宅,以廉
租房形式租給需要的市民”的占到了23%,同時也有15%的受訪對象持“不干預,市場自然會調節”的觀點。
