房企戰略轉型迎來存量房時代 開啟組織變革
發布時間：2015-04-08 來源：0352房網 編輯：木子
摘要：房地產行業的變遷正在促使
房企加快轉型，2015年將有更多房企在經營策略、組織結構、激勵措施等方面出現新變化。
告別快速擴張期后，我國
樓市已步入“存量房時代”。面對
市場新格局，包括萬科、遠洋地產在內的多個房企已經提出戰略轉型計劃，將未來的主要發展目光投向存量房市場，并推廣合伙人制等組織架構的變革。
瞄向存量房
作為地產業老大，萬科最早提出房地產步入“白銀時代”的
觀點。如今，這已成為地產業界的共識。對于身處“白銀時代”的房企而言，以開發為中心的業務正在向以運營及應用為中心的業務方向轉型。
“房地產行業正在從賣方市場轉變為買方市場，必須
調整企業的發展邏輯，從以
住宅開發為中心向綜合運營轉移。”遠洋地產總裁李明近期宣布公司的第四期戰略計劃，并提出四元業務的發展思路——未來五年內，遠洋地產將構建包括住宅開發、
不動產開發
投資、客戶服務、房地產金融在內的四元業務格局，四項業務的權益資產占比為4:3:2:1。“每個企業最終都要走精細化、規模化、金融化的路線。早在2013年年底的時候，我們就在計劃新戰略。”
萬科于2013年時就曾提出由傳統的住宅
開發商向“
城市配套服務商”轉型，經過一年多的探索和嘗試，公司轉型思路逐漸清晰。按照萬科集團董事會主席王石的話來說，“萬科的變化僅僅是開始”。
從開發到綜合運營服務，房企的轉型是行業變遷的縮影。自2013年開始，
一線城市及部分二線城市的
二手房交易量已經超越
新房，成為市場“主力軍”。業內人士指出，當前
房地產市場正在由新房主導的階段邁入二手房交易趨勢性上升的存量房時代。
“隨著城鎮化發展，房地產的機會仍然存在，但大拆大建的時代已經過去。從存量上看，過去建造的大量房屋實現內部
裝修環保，這個市場規模將非常大。因此，住宅產業化、
精裝修等都是萬科的業務方向。”王石表示。
王石透露，2015年萬科將會獨立出三個事業部，其中之一是物業管理業務。“今年以來，萬科已經陸陸續續對外簽訂了一些物業管理合同。預計萬科自己開發和承接同行的物業管理在未來十年要發展到6000萬客戶數量。”
隨著樓市進入存量房時代，去
庫存已經成為房企的主要目標。與三四線城市相比，一二線城市正成為房企的“避風港”。就大型房企而言，在經營策略上已經實現了向一二線城市的回歸。
開啟組織變革
除了經營轉型外，組織結構的變革也成為當前房企的熱門話題。早在2014年5月萬科即推出了事業合伙人持股計劃，公司正以合伙人機制為核心，推動組織架構變革。
在遠洋地產的新戰略部署中，公司組織結構轉型也成為重要一環。“公司的企業文化和機制都有所變化，成立了十個事業部以及職能中心，提出‘背包人’的概念，充分調動每一個員工的積極性。”遠洋地產戰略流程中心總經理樊海云介紹，所謂的“背包人”計劃，就是讓員工從各項分解任務中選擇自己擅長的“任務包”，相關責任和激勵將直接對接到個人。
同樣為了提高團隊效率，萬科則推出事業合伙人持股計劃和項目跟投制度。截至2014年末，萬科開放跟投項目47個。公司在年報中表示，員工在加快項目周轉、節約成本、促進
銷售等多方面越來越體現出合伙人的意識和作用，對提升項目、所在一線公司乃至公司整體經營業績起到了積極的作用。
據媒體了解，龍湖地產、綠地、碧桂園等房企均已紛紛試水合伙人制度。業內人士認為，房地產增長動力的變化，是房企組織架構變革的主要推手。隨著行業加快轉型，特別是互聯網化的趨勢加強，房企需要激發員工二次創業的激情，這也催生了合伙人制度的涌現。
專家表示，行業步入新階段，開發商傳統業務模式和組織架構都面臨轉型和變革。無論是業務布局、經營策略，還是組織結構、激勵手段，房企在2015年都將出現更多轉變，以適應房地產發展的新形勢。
