2015樓市進入新常態：地方救市政策將繼續松綁
發布時間：2015-01-07 來源：0352房網 編輯：木子
摘要：2015年將在2014年
樓市大轉折之后，進入一個相對平靜的新常態，在這種新常態之下，行政性管制
政策將全面退出、地方救市政策也將續演松綁的故事。
最新
數據顯示，2014年12月主要
城市成交面積迎來新高，環比增長21.22%，同比2013年也增長9.79%。這一爆發性增長，被外界認為本輪
房地產行業
調整筑底結束。但也有業內人士指出，此次上升只是因部分特殊原因造成，并不能看做完成筑底。
不管筑底是否完成，2015年將在2014年樓市大轉折之后，進入一個相對平靜的新常態，在這種新常態之下，行政性管制政策將全面退出、地方救市政策也將續演松綁的故事，房地產企業的去
庫存和跨界轉型將貫穿這一年，
市場也將在全面分化中進入中速增長。
政策恢復常態忙松綁
2014年，房地產政策一改過去
限購、限貸、限價等全面束縛，回歸市場主導常態。截至目前，僅
北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個城市仍存限購政策外，其余全面解除。值得注意的是，2014年年底召開的
全國住房和城鄉
建設系統工作會更加確定了政策“空擋”，首次在2015年重點工作中，也是8年來首次未提“房地產
調控”、“限購”兩個牽動行業命運的關鍵詞，意味著2015年中央層面不會對樓市進行大力度調控。
但值得注意的是，“空擋”不意味著政策缺失。在為避免房地產硬著陸的背景下，地方政府將加速推出更多的救市政策。
中國社科院財經戰略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，“一、二線城市
房價的繼續下滑將是大概率事件。隨著
房地產市場不景氣及調控政策的主方向向支持住房消費轉變，仍在堅守限購的五個城市有望全面放開。中央和地方也有望繼續推出救市政策。”
的確，在2014最后一天，北京就發布從2015年1月1日起，北京住房
公積金實行
新政，購買政策性住房或套型建筑面積在90平方米(含)以下的首套自住住房，
貸款最高額度上調至120萬元。這意味著，基準
利率下，與商貸相比，
公積金貸款120萬30年總共可少繳利息三十余萬。
業內人士認為，這是
一線城市首個明顯救市政策，也更為一線松綁行政性限制政策開了口子。
與此同時，地方也采用補貼、減稅、落戶等政策救市。
原華遠地產任志強認為，地方政府財政在短時間內難以擺脫對房地產的依賴，降息、降準等金融政策再次放松指日可待。例如，鋼鐵、水泥、玻璃等是房地產上游，家電、
家裝、建材等是房地產下游，相關40個行業中在房地產下滑中都處于下滑趨勢。“
投資在GDP之中所占的比重仍然是最大的，大概占到48%，但房地產的下滑，大約影響了GDP至少0.3個百分點。”
CRIC研究中心最新數據顯示，截至三季度末，A股139家房企存貨達2.23萬億元，環比上升5%。其中，4家大房企存貨環比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分庫存消化周期超18個月、同比漲幅超1倍的房企包括：大名城漲128%至26.36個月，蘇寧環球漲154%至22.57個月，深振業同比增長135%至18.53個月。
與此同時，中金公司近期研究報告顯示，目前很多房企的
土地儲備規模較大。例如，萬科的土地儲備規模為10000萬平方米，保利為7660萬平方米，
恒大為15100萬平方米。
住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為，目前
房產預售的面積占施工面積的比例是近幾年最低的水平，不到10%。最高點的時候，大體預售和
銷售的房屋的比例是16%，說明在建房屋中90%未賣出去。
“另外，截至去年10月份
商品房的銷售，包括
現房和預售商品房和賣出去的面積，占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的。這就意味著當前商品房整體的供應量是比較大的，賣得少，建得多。”秦虹說。
“在庫存高企的背景下，2015年重點仍是去庫存。”中原地產市場總監張大偉表示，在去庫存的同時，房企開啟了轉型之路。
作為房企龍頭的萬科率先轉型，定位“城市配套服務商”。萬科集團高級副總裁、北京公司總經理毛大慶表示，在今年目前170億元的銷售額中，銷售業績占比比較復雜，大概有130億元來自
住宅及部分散售型物業，其次是政府回購15億到16億元的
保障房，剩下的則是來自零星的社區商業銷售。
恒大地產也在房地產之外，開啟了賣水、賣奶粉，進軍農業，甚至是醫院。與此同時，當代地產，遠洋地產聯合互聯網企業玩起了眾籌。
同策咨詢研究部總監張宏偉表示，房企規模化達到一定階段，勢必會面臨多元化轉型的問題，尤其是在傳統住宅市場已經進入“白銀時代”的大背景下，房企面臨多元化轉型，包括以分享城鎮化為核心的“地產+X產業”、以分享老齡化為核心的養老地產、以分享城市化為核心的商業地產等各種業務布局，甚至積極與互聯網公司合作。
