房價呈“V”字形走勢 限購令讓你陷入兩難(2)
2013-02-19 來源：0352房網 編輯：小憂
兩年之變
大鱷爭食
小魚望洋興嘆
限購兩年，南京的土地市場也發生了不小的變化。與房價的“V”字走勢類似，土地市場也經歷了從冷到熱的變化。
“2011年的時候，好多房企都嚇得不敢拿地。”唐登洋回憶說。而2012年上半年，像萬科、棲霞建設這種敢于“抄底”土地的房企，也依然是少數。直到2012年下半年，眾多房企才陸續回到拍賣臺前。
限購兩年后，土地拍賣再也不是“小魚”的游戲。裹挾著龐大資本的大腕，攜巨款在土地市場上呼嘯而過，而在調控中沒有得到發展的中小房企，只能望洋興嘆。萬科、保利這種千億級房企不談，其他很多大鱷都是上市公司，而且運作成熟，拿地之后馬上就能開工，現金能快速周轉，小房企根本拼不過他們。
兩年之變
江寧不再“剛”
江北成新興區域
限購兩年，剛需正在成為樓市的主力軍。買房人群發生變化的同時，樓市板塊也在發生悄然變化。
六合區無疑是這兩年來的“異類”。網上房地產統計顯示，2010年六合區新房成交4000套左右，2011年為3800套，2012年為6000多套。唐登洋說，主城房價的上漲，讓一些原本有意在主城買房的六合人，回到六合買房，“擠出效應”帶動了買房人的增加;六合本身城鎮化的發展在加速，“農民進城”的現象明顯;一些原先住在中央門、邁皋橋的老南京人，也有意到六合去買第二套房，養老兼投資，這些都帶熱了六合樓市。
江浦也有類似情況。2010年底雅居樂“地王”以及近兩年浦口新城的發展，萬科、中海的進駐，都讓江浦成為樓市新興區域。而在河西，奧體地區的待售樓盤已經屈指可數。在青奧的拉動下，河西也正在向南擴張。
而傳統的剛需供應地區江寧，則因土地開發而逐漸難再姓“剛”。岔路口、百家湖、三山、東山，是傳統的江寧樓市剛需供應地，而這些地區可售樓盤越來越少。大學城和九龍湖地區如今成為樓市供應的主力，而接下來幾年，這些地區的可售樓盤也將變少。江寧的樓市版圖亟待擴大。
離“擴容”有多遠？
房產稅在中國“破冰”整兩年，但對于房產稅是否擴容的爭論也一直不絕于耳。房產稅擴容，時機是否成熟？下一步改革該如何推進？業內人士認為，應綜合考量、征減結合，逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環節的房地產稅制。
試點效應初顯，但非房價“殺手锏”
2011年1月底，國家有關部門在上海、重慶啟動房產稅試點。統計顯示，自試點啟動至去年三季度，上海認定的應征收房產稅的住房48000多套，約占已認定住房總數的19%。而重慶試點啟動后10個月內主城區確定應稅住房8563套，征收金額超過9000萬元。
房產稅對遏制炒房投機起到了一定作用，但遠非一些人所預期的高房價“殺手锏”。
數據顯示，2012年上海新建商品住宅價格累計環比上漲0.1%，同比下降1.2%；重慶房價亦顯環比上漲態勢。“一戶三口之家的居民，新購一套400萬元住房，除去180平方米的免稅額，實際每年只繳納房產稅1120元。”上海永慶房屋總經理陳史翎說：“房產稅本不是直接沖高房價去的，期望它對高房價‘一劍封喉’并不現實。”
推進：應注重“征減結合、統籌考量”
自去年年底樓市回暖以來，市場對包括房產稅在內的調控“后手”預期再度增強。不過，國稅總局相關負責人1月中旬表示：“目前一下子拿出一個房產稅擴大試點的方案并不現實。”
進退之間，房產稅改革推進的難點何在？
國務院總理溫家寶前不久表示，從中長期看，有兩項重大的稅制改革要認真研究。其中一項，就是改革房地產稅收制度，“逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環節的房地產稅制，促進房地產市場持續健康發展。”
中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍認為，房產稅改革是一個社會財富重新分配的問題，其打破利益分配格局的難度遠遠大于技術層面的難度。
上海財經大學教授、中國稅務學會理事胡怡建說，房產稅改革應放在稅制改革和收入分配改革等大框架下進行，要有合理的制度設計，而不應僅僅是增加一個新稅種。
“不算土地出讓金，現在房地產開發和交易環節名目繁多的稅費超過房價的20%，且相當一部分最后都由購房者承擔。在房產稅“擴容”的同時，需對房地產稅收體系進行梳理，征減結合、以征促減，避免增加社會負擔。”胡怡建說。
其次，應加快健全房屋估價技術，并構建全國住房信息網絡。目前武漢市房管、地稅等部門聯合探索，利用房地產估價與信息技術進行房地產稅收評估，為房產稅進一步推開創造技術條件。
中國社會學會副會長、上海社科院研究員盧漢龍說，“三公”消費過多、納稅人權利與義務不對等等因素，導致社會上對納稅存在抵觸情緒。只有增加財政的透明度，使稅收用在百姓看得見的地方，才能從根本上減少房產稅改革的“擴容”阻力。
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