專家：以房養老易引發房價下跌導致金融風險

2013-10-12 來源：0352房網編輯：李建霞

摘要：把房子抵押給銀行，以換取足額的養老金。“以房養老”尚未進入實操層面，就引來了口水不斷。如“以房養老”如何跨越70年產權?怎樣對抗房價下跌?人還活著，房子沒了怎么辦?由于養老金缺口爭議不斷，“以房養老”也被認為是政府解決養老難題的對策。

　　在對多位權威學者的專訪中，一個不樂觀的表態是：“以房養老”確實存在金融風險。

　　在中國人的家庭財產構成中，房子無疑是最重要的組成部分之一。在房產市場一片大好的年代，“以房養老”的模式自然備受追捧：人們提前享用了房產的剩余價值，提高了晚年的生活質量;金融機構賺到利息。

　　然而，就在中國積極推進這一模式之時，這一如意算盤卻在歐美等國遭遇挑戰：一場突如其來的金融危機，讓“以房養老”的人背負了更大的債務。

　　房價如下跌則模式遭遇挑戰

　　以荷蘭為例，1995-2008年間，因為荷蘭政府的房貸利息退稅政策以及銀行寬松的放貸政策，13年間它的房價平均上漲了250%，那時的人們普遍都認為房價會這樣一路高漲下去，買房是最好的投資。在這樣的前提下，“以房養老”就變成了一個非常完美的計劃。然而，2008年世界金融海嘯席卷了歐洲各國，戳破了房產市場的泡沫，目前的荷蘭房價平均比五年前下跌了近20%。很多在2008年前采用“以房養老”(國外稱之為“倒按揭”)的老人便成為房價下跌的犧牲品。

　　一個廣為傳播的案例是：一位達到了法定退休年齡(65歲)的老人范加爾女士，手中擁有一套24萬歐元的房產，其中，還欠4萬歐元銀行房貸。為了生活更加寬裕，2005年開始，她采用了“以房養老”的辦法。

　　按規定，銀行打算借給她相當于她房產價值75%的貸款用于養老，也就是18萬歐元。這筆錢再減去4萬歐元的未償房貸，最終銀行將借給她14萬歐元。另外，由于老人手頭緊張，無法支付這筆錢的利息，因此這些利息被加算到貸款上。銀行建議范加爾女士此后每個月支取500歐元，支取年限16年，利息為5%。這16年中她總共將收到9.6萬歐元用于養老，再加上這些年的要付的利息，16年后她房子的剩余價值正好被吃空。

　　可不幸的是，受房地產泡沫破滅影響，老人的房價下跌了。如果下跌15%，那么她的“倒按揭”上限將由之前的14萬歐元下降至11.3萬歐元(75%×204000-40000= 113000)。如果她還是像先前一樣每月支取500歐元的話，不到13年她就達到了銀行規定的上限。如果她78歲還健在的話，她就面臨著要被迫賣房的困境。

　　據了解，同是亞洲國家的日本也早已實踐開了“以房養老”模式，由東京都武藏野市在1981年引入日本，然而，20世紀90年代日本泡沫經濟破滅，房地產價格大幅下跌，使這項業務嚴重遇挫。

　　當然，房價下跌只是“以房養老”所存在的風險之一。它還受到銀行利率波動以及物價上漲的影響，按照目前中信銀行(我國目前為止唯一的一家實行“以房養老”服務的機構)所采納的模式，年限設定為10年的話，那也很有可能面臨“人還活著，房子卻沒了”的尷尬境地。

　　中央財經大學保險系主任郝演蘇在表示，我國房地產市場受到管理制度的約束太大，暫時無法穩定下來。而歐美的地產市場價格相對穩定，它們具備“以房養老”的政策土壤，而中國面臨的不確定因素太多。

　　“房價的高度波動性是影響以房養老交易雙方博弈的重要因素。如果房價上漲，扣除貸款額、各種費用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。借款人可以充分享受房價上漲的好處。但是如果房價下跌，貸款額大于房價，金融機構面臨的風險很大。”郝演蘇說。

　　“巨額”的本息還款額，導致最后的結果會是：銀行將以所抵押房產處置后資金償還銀行貸款。這樣，“以房養老”的目標并沒有達成，卻也同時失去了房產。

　　反之，如果房價繼續上漲，那么銀行獲得相應的利息，而養老人也可以獲得更充裕的養老金。并且可以將剩余的房產價值遺留給子孫后代。

　　不能因為有失敗案例就否定政策

　　一個不容忽視的事實是：中國規定房屋產權僅有70年，而假如實行“以房養老”，那么一個從年輕時就開始買房的家庭，到了年老時，它的房屋產權逼近，加上房屋破損，那么銀行還愿意出多少錢為貸款人提供養老服務呢?“以房養老的做法在世界發達國家雖然都有，但在養老項目中所占的比重都很低，更多的養老金來源依然是企業年金、商業養老保險等。”郝演蘇坦言：“它甚至都不可能成為一種模式，因為可能采用這種辦法的人連整體人數的1%都不會占到。”

　　據人民網報道，上海從2007年開始推行“以房養老”模式，6年來成功者僅6例。出于對房價下跌的擔憂以及“養兒防老”傳統觀念的堅持，多數老人并不認可這一模式。

　　可是，這并不意味著，“以房養老”模式從一開始就是失敗的。雖然提出了對這一模式商業風險的擔心，但郝演蘇依然支持“以房養老”在中國的推行：“從世界各國的案例來看，破產的幾率很小，都是特例。因為參與人數少，所以其實對金融機構和個體的影響并不大，不能因為有失敗的個案而否定政策。”

（責任編輯：李建霞）