二手房購房須知：驗收、過戶、付款那些事兒
發布時間：2014-08-11 來源：0352房網 編輯：楊曉敏
摘要：顧名思義，二手房即舊房，新房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。然而，并不是所有的房子都可以入市出售的，商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房等可以再次入市出售成為二手房。
二手房在選擇上和新房一樣，要看好地段、環境、
戶型等等，在此不再贅述。在選好房以后，二手房比新房復雜的地方才開始。
二手房的驗收：
1、房屋質量：觀察房屋的結構、建筑與
裝修材料。看房屋的內外部結構是否被改動過；是否有私建部分；是否有占用走廊或陽臺等；牽涉到陽臺的面積怎么算的問題等等。
2、房屋裝修：看原房屋裝修的水平、程度如何，考慮時候是否需要大的重新裝修；確認房子的供電設施、供氣管道、水管等是否有老化現象。
3、居住空間：觀察房屋的內部結構是否合理；是否適合居住；活動空間大小等。
二手房的過戶：
買賣雙方在簽訂房管局制作的《存量房買賣合同》后，就可以攜帶所需證件辦理過戶手續了。買方需要提供的證件包括：身份證原件和復印件、戶口本原件和復印件。賣方需要提供的證件包括：
房產證原件和復印件、身份證原件和復印件、原始
購房協議原件和復印件、戶口本原件和復印件，如已婚需要提供結婚證原件和復印件，并提供共有人同意出售意見書。
大同市辦理過戶手續請到位于
御東新區的政務審批大廳二樓。
注意：在購買之前，購房者最好和房主一起，拿房產證到房地局查一下檔案，看該房屋是否有抵押、轉讓等債務關系，如果沒有則可放心交易。此外，還應考慮到該二手房是否正在出租，
租賃人有優先購房的權利。
二手房交易流程圖
二手房付款：
1、一次性付款：即買賣雙方約定好一個時間，由買方一次性將全部購房款支付給賣方。該約定的付款時間并沒有明確的規定，但大多數都采用“買賣雙方到房產局進行過戶申請時”、“交易受理”或“交易見證時”相類似的表述。但是，房產局進行產權轉移的流程有：受理—審批—終審—發證這幾個環節。做完上述環節需要15-20個工作日。在房產局的受理只是轉移程序的開始，在受理到完成轉移登記的約20個工作日里，賣方雖然不能單方悔約，但是在這相當的一部分時間內，該房屋所登記的名字還是賣方的，這就有可能產生新的交易障礙。比如法院執行查封等等，這些情況都可以造
成交易的中斷。這容易給買方造成被動或直接帶來風險。
2、分期付款：買方在房產局受理過戶申請時交付一部分房款，在過戶至買方名下且買方領取新房產證時結清剩余的房款，并由賣方于收到全部房款時將房子交付給買方。因為一次性付款時存在有以上弊端，因此絕大多數的交易雙方都采用分期付款的方式。使用該方式的，出現簡單的交易障礙時，賣方肯定會積極的配合解決，因此在很大程度上降低了買方的被動性和風險性。
3、
銀行按揭
貸款：銀行通過對買方的資格審核，并對已經過戶到買方的房子辦理抵押后，一次性將購房余款直接支付給賣方，然后由買方按月向銀行償還。
注意：在二手房交易過程中，往往有留有部分尾款，用來保證結清水、電、煤氣等公用事業費，以及物業管理費，同時還能對贈送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應的保障作用。若賣家仍有戶口的話，一定要留有一定尾款以施加遷出戶口的壓力。
二手房交易
