摘要：“‘天下事有難易乎？為之，則難者亦易矣。’敢為，是迎戰(zhàn)一切、走向勝利的必備行裝。”這是踏入2021之時(shí)，林龍安在新年獻(xiàn)詞里寫的一句話。

  30歲開始創(chuàng)業(yè)，從碎石子生意走到了千億禹洲。林龍安相信道阻且長(zhǎng)，行則必達(dá)。所以，雖更近花甲之年，他卻還是勁頭卻十足。將禹洲送入千億規(guī)模陣營(yíng)后，他正在全力打造自己的第二個(gè)資本平臺(tái)。

  6月16日，禹佳生活服務(wù)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“禹佳生活服務(wù)”）于港交所第二次遞交招股書。

  重新遞交的招股書，除了更新相關(guān)業(yè)績(jī)與數(shù)據(jù)之外，禹佳生活服務(wù)的股權(quán)架構(gòu)也發(fā)生了些許變化。其中，對(duì)老臣林宇華的股權(quán)嘉賞已到位。

  林宇華“分羹兩杯”

  首次遞表之時(shí)，禹佳生活服務(wù)重組后由禹洲集團(tuán)控股通過(guò)禹洲國(guó)際（英屬維京群島）持股90%，禹佳管理（英屬維京群島）持股10%。其中，禹佳管理持有的10%股份，由郭英蘭作為受托人以信信托形式持有，并預(yù)留作股份激勵(lì)計(jì)劃使用。

  本次遞表，禹佳管理將其股份按面值轉(zhuǎn)讓予了禹佳國(guó)際，而禹佳國(guó)際也不由郭英蘭代持。禹佳國(guó)際在今年5月28日成立。

  由此，分拆完成前，禹佳生活服務(wù)由林龍安、郭英蘭夫婦分別間接持股29.46%及29.34%，合計(jì)持股58.8%，余下41.2%的股權(quán)由其他公眾股東持有。

  招股書顯示，禹佳國(guó)際是作為股權(quán)激勵(lì)平臺(tái)成立，并于注冊(cè)成立之時(shí)就向林宇華配發(fā)了股權(quán)。換而言之，在禹佳生活服務(wù)，目前林龍安已落實(shí)了對(duì)林宇華的股權(quán)激勵(lì)。

  林宇華是禹洲集團(tuán)的老臣重將。她于2001年5月首次加入禹洲集團(tuán)；2014年3 月起，參與商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。在禹洲生活服務(wù)的董事會(huì)名單中，林宇華與林龍安的女兒林禹芳同為執(zhí)行董事。

  而除了擁有禹佳國(guó)際的激勵(lì)股權(quán)，分拆禹佳生活服務(wù)也新增了林宇華為股東，（林宇華在禹佳生活服務(wù)還有單獨(dú)持股。

  招股書顯示，資本化發(fā)行、分派及完成后，禹佳生活服務(wù)將由林龍安100%控股的學(xué)潤(rùn)、郭英蘭100%控股的睿沛、禹佳國(guó)際、林宇華、其他合資格禹洲股東、其他公眾股東持有。

  事實(shí)上，禹洲生活服務(wù)的分拆本身也很有特色，可以說(shuō)是林龍安夫婦把物業(yè)公司從上市公司禹洲集團(tuán)（01628.HK）買走，然后再掛牌上市。

  換而言之，分拆完成之后，禹洲集團(tuán)與禹洲生活服務(wù)原本的“母子”關(guān)系，將變?yōu)椤靶值堋标P(guān)系，禹佳生活服務(wù)與禹洲集團(tuán)不再有控股權(quán)關(guān)系。

  禹佳生活服務(wù)遞表，林龍安打包了禹洲集團(tuán)旗下的物業(yè)管理與商業(yè)運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)。

  重組前，禹洲物業(yè)的100%股權(quán)由廈門禹洲集團(tuán)直接持有，是香港豐洲 (香港)的間接全資子公司；廈門禹洲商業(yè)由禹洲集團(tuán)(香港)100%持股。穿透股權(quán)，香港豐洲 (香港)與禹洲集團(tuán)(香港)在禹洲集團(tuán)下，由林龍安、郭英蘭夫妻與其他公眾股東持有。

  作為本次上市的主體，禹洲生活服務(wù)于2020年8月17日在開曼群島注冊(cè)成立，相關(guān)股本配發(fā)后，禹洲生活服務(wù)被轉(zhuǎn)讓予了禹洲國(guó)際。

  籌備赴港IPO，林龍安在去年9月成立了天津禹佳。2020年12月7日，天津禹佳以7111.2萬(wàn)元的對(duì)價(jià)向廈門禹洲集團(tuán)收購(gòu)禹洲物業(yè)服務(wù)的全部股權(quán)；三天后，又以約1.37億元的對(duì)價(jià)收購(gòu)了禹洲集團(tuán)(香港)持有的廈門禹洲商業(yè)全部股權(quán)。

  “二代”林禹芳掌權(quán)

  雖然分拆禹佳生活服務(wù)，林龍安沒(méi)有分予女兒林禹芳股權(quán)，不過(guò)卻委以重任。

  在禹佳生活服務(wù)管理層名單中，27歲的林禹芳赫然已是董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事，主要負(fù)責(zé)戰(zhàn)略規(guī)劃及就本集團(tuán)的整體運(yùn)營(yíng)提供指引。

  資料顯示，2017年5月，林禹芳本科畢業(yè)于美國(guó)舊金山大學(xué)工商管理學(xué)士學(xué)位。畢業(yè)之后，林禹芳曾為中銀國(guó)際(香港)的研究分析師，負(fù)責(zé)信貸分析、固定收入研究及客戶諮詢。

  2018年，林禹芳進(jìn)入家族生意，獲委任了禹洲集團(tuán)控股的執(zhí)行董事，并自此負(fù)責(zé)管理禹洲集團(tuán)的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、物業(yè)管理業(yè)務(wù)及禹洲集團(tuán)控股及其附屬公司的業(yè)務(wù)管理。

  而輔佐林禹芳的就是林宇華。今年49歲的林宇華，擁有逾27年的財(cái)務(wù)及會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，以及逾18年的包括房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

  去年12月3日，林禹芳獲委“一把手”之時(shí)，林宇華調(diào)任為了執(zhí)行董事，目前擔(dān)任著禹佳生活服務(wù)的副總裁，主要負(fù)責(zé)制定計(jì)劃及業(yè)務(wù)策略并監(jiān)督本集團(tuán)的財(cái)務(wù)、資本運(yùn)營(yíng)及風(fēng)險(xiǎn)管理。

  除了林宇華以外，林龍安還為林禹方安排了8位平均年齡在44歲的高級(jí)管理層。

  其中，擔(dān)任執(zhí)行總裁古希印此前任職于招商物業(yè)，曾擔(dān)任東莞分公司總經(jīng)理及招商積余副總經(jīng)理；副總裁及商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)總經(jīng)理毛偉東此前任職于招商置業(yè)、仁恒商業(yè)管理有限公司；副總裁兼物業(yè)管理業(yè)務(wù)總經(jīng)理王海群此前是世茂服務(wù)的副總裁。

  物管貢獻(xiàn)近八成收入

  1997年5月，禹佳生活服務(wù)的前身禹洲物業(yè)成立，開始在廈門提供物業(yè)管理服務(wù)；十年后，廈門禹洲商業(yè)成立，開始提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。自此形成了禹佳生活服務(wù)的兩大主要業(yè)務(wù)。

  最新招股書顯示，禹佳服務(wù)專注于海峽西岸地區(qū)和長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，并持續(xù)發(fā)力四大重點(diǎn)區(qū)域：環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、華中地區(qū)、西南地區(qū)和大灣區(qū)。

  截至最后實(shí)際可行日期，其物業(yè)服務(wù)在管項(xiàng)目137個(gè)，在管總建筑面積為1870萬(wàn)平方米；已簽約項(xiàng)目181個(gè)，訂約總建筑面積為2680萬(wàn)平方米。同期商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面，在管項(xiàng)目28個(gè)，在管總建筑面積為 80萬(wàn)方米；已訂約項(xiàng)目39個(gè)，訂約總建筑面積為150萬(wàn)平方米。

  其中，截至2020年，分布在海峽西岸地區(qū)與長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)在管面積分別為6491平方米，10410平方米；同期同區(qū)域的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)在管面積分別為421平方米、303平方米。

  禹佳生活服務(wù)來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)的收入遠(yuǎn)高于商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，不過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的毛利率均高于傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

  招股書顯示，2018年—2020年，禹佳生活服務(wù)收入分別約為3.94億元、5.44億元、6.34億元，自2018年至2020年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為26.9%；同期的年度利潤(rùn)分別約為0.34億元、0.65億元和0.83億元，自2018年至2020年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為55.9%。

  其中，物業(yè)管理服務(wù)收入從2018年的2.8億上升到4.9億，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到32.1%，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入從2018年的1.1億增至1.4億，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到12.6%。2020年，兩大業(yè)務(wù)分別占總收入的77.9%和22.1%。

  2018年-2020年，禹佳生活服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)毛利率分別為21.5%、23.0 %、24.0 %；同期商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的毛利率分別為33.9 %、44.6 %、41.3 %。