任志強：部分二線城市庫存問題比三四線更嚴重
發布時間：2015-04-27 來源：0352房網 編輯：木子
摘要：任志強直言，過去
地產政策都是以堵為主，近來的一系列政策開始疏，但還是應該由國務院層面發文
調整。
公積金貸款寬松，連續降息降準，二套
房貸首付下調，營業稅免征期5改2，就是這半年時間，部委的政策接踵落地。而在任志強看來，政策表象是在救
房地產，實際是在穩定經濟。2014年之前，房地產上下游的幾個行業仍整體上升，但2014年卻出現虧損現象，譬如陶瓷行業。估計今后還會有以國務院名義出臺的政策，如果2015年沒政策出臺，
投資增速可能會降到5%左右。
有人說，現在
市場進入分水嶺階段，供大于求。對此，任志強表示，我不認為是分水嶺。過去十年，
房價波動基本是隨政策變化形成。中國一方面想解決低收入家庭
住房問題，另一方面要解決它對中國經濟的拉動問題，因此形成了雙重力量的
調控措施。
于是把住房推向市場化，取消福利分房后，又用行政命令去干預市場，比如
土地供應和住房
價格。
近十年來，政府大多數調控都是圍繞市場價格，于是出現了價格上上下下，所以我不知道分水嶺是什么。只能說當市場能充分發揮作用，政府行政干預不那么多時，價格才能由市場決定。
從
全國來說，沒有統一渠道說明整個市場供過于求。去年表現好的
城市投資增長、土地供給、以及
銷售增長大概都超過50%，最差的城市可能有負80%。而330政策出臺后，因為
銀行、地方還要出臺一些推導措施，估計可能4、5月份才能把措施落實。
330以前的政策都是國字頭發的，國十條，國六條，為什么這次沒有國務院政策？這并不利于市場恢復信心。如果原來是國務院文件下命令，我個人認為，這次調整也要用國務院文件來調整，很多地方政府還在擔心，有沒有權利按照部委文件去否定國務院文件。那就很難落實政策。譬如營業稅免征期5年改2年政策，如果用部委文件，而不是國務院文件來確定，大家現在就急急忙忙地把
二手房套現，但是又有多少人敢去買呢？今天買完，明天又下一個文件恢復到五年了，怎么判斷預期呢？
說到房價中長期走勢，在城鎮化率還沒達到一定程度，戶籍制度還沒完全解放，土地制度改革還沒完全定型的時候，房價還將是一個繼續上升的過程。大多數國家經驗都證明，城鎮化率達到70%以上時，一手房銷量會越來越萎縮，二手房銷售會大于
新房。但中國現在大多數城市還是以一手房為主，只有寧波等幾個城市二手房交易量超過一手房。
在這樣的發展階段里，如果沒有一個穩定或比較長期的政策解決，總是用短期調控政策讓它一上一下，是不利于市場發展的。
從需求來說，
一線城市城鎮化率大部分已接近80%，和國際水平差不太多，但它還在繼續增長，因為公共資源在一線城市相對集中。二線城市城鎮化率基本完成60%左右，但三四線城市城鎮化率水平很低，大概只有30%左右。按道理，城市30%左右城鎮化率應該高速提高，但現在三四線城市人口卻向一二線城市快速移動，這和經濟發展不平衡相關。
我們城市發展中，城鎮化率沒有向國際平均水平那樣繼續增長。所以有些地區，房屋可能出現過剩，土地供應過量。大多數國家，70%以后的城鎮化率才開始降速，而我們實際這一兩年已經開始降速，原因就是戶籍制度，產業政策等問題沒解決。
去年我們看到，國內
房產投資下降大約9個多點。上游有鋼鐵、水泥、玻璃、機械生產，下游有建材、
家裝、家電等，都受到影響。陶瓷行業去年第一次出現虧損，好幾個行業去年出現虧損，過去都是上升的。這對中國經濟影響是巨大的。去年經濟下滑速度挺快，今年中央政府出臺了一些措施，很多人說為了救房地產，我個人覺得不是，可能是為了要穩定經濟。
目前的房地產政策，還是處于緊縮狀態和正常狀態之間的調整過程。這次政策調整可能對市場有一些影響，但是影響沒有預期中那么大。所以估計還會有以國務院名義出臺的相關政策，否則今年沒政策出臺，估計投資增速會降到5%左右。
而房地產調控有一個思路，第一階段穩定住房消費，第二階段調整供應結構。第三階段如果政策效果達不到，可能還會出臺進一步強化措施。對于這些政策的效果，任志強說，在整個中國GDP的分類中，投資還是占主導地位的。美國可能消費占到GDP70%，我們現在消費占不到50%，個人消費大概只有30%，這個比重是非常低的。出口已經變成基本打平或負增長。投資中，房地產大概占到25%左右。從歷史上來看，房地產從來在各個國家都是支柱產業。
比如在美國，房地產仍然占主導地位。美國的城鎮化率已經達到90%多，但它有舊城改造，居民居住面積不斷擴大，還有大量升級置業需求。上個世紀90年代，美國戶均房屋面積大概90平方米，但到了2010年戶均250平方米，翻了一倍多。我們現在戶均面積大概只有70平方米，擁有100平方米以上房子的居民不超過20%。是不是我們擁有原來的那些小房就不改造了？總理講話里，特別講到改善性需求。
這一輪政策重點，是把二套房首付問題和貸款問題解決得更好一點，就是因為是從小房子向大房子搬家的過程。我們過去提剛需，解決的是房子從沒有到有的問題，現在要解決的是升級，從有到好。下一步可能是從好變成奢侈，這是不斷發展的過程。
對美國來說，房地產有物業稅。很多國家也用物業稅來支撐地方財政收入，所以房地產作為支柱產業非常重要。中國要建立長期的法律關系，用于保證長效機制，和可預期的環境。從目前來看，我們缺的恰恰是通過人大立法來解決穩定預期，總是用行政調來調去，不是一個好的趨勢。
說到
庫存問題，任志強說，我不覺得是三四線城市。從2014年來說，東部地區地產銷售下降15%，而中部和西部地區基本上沒出現銷售下降。中部和西部地區比東部地區三四線城市更多，沒有一線城市。三四線城市有些確實供應過大，大概能數出10個到14個城市，主要可能還是人口遷移造成的。就當地人口計算的話，可能沒有那么大數量。
每個地方政府都希望自己城鎮化率最高，希望自己的城鎮化率能替代別人的城鎮化率。現在國內大概7億人口在城市，但按照各個地方城市的
規劃，累積起來總的城鎮化率需求，大概有16億人在城市。有一些城市一定是規劃失誤，很多庫存，人口不到那兒去，它就會爛掉，是死庫存。
產業和城鎮化一定是并行的。有些地方政府只想城鎮化，卻沒有想到產業支撐。所以它的人口轉移到別的地區，這個地區空了，另一個地區可能供不應求。所以，不能用個人感覺去評判三四線城市都存在著危機，實際是區域差別巨大，有些二線城市問題也很多。哈爾濱、沈陽等城市，都存在一些問題，可能比部分三四線城市問題還嚴重。
