截至8月9日，滬深兩市共有22家房企發布中報。數據顯示，22家房企負債總額接近4000億元，同比增加23%，比2011年期末增加了400多億元;資產負債率為76%，比上年末上漲近2%。不過，期末現金及現金等價物余額也同比增長12.6%，達625億元。庫存達3530億元，同比增長28.6%，環比增長8.6%。

　　專家認為，目前房地產企業融資環境已相對寬松，庫存去化趨勢也較為明顯，樓市已經度過“冬天”最冷的時點。

　　負債居高不下將加大房企風險

　　根據鏈家地產市場研究部發布的報告，在22家上市房企中，有12家房企資產負債率與年初相比出現上漲，其中3家房企資產負債率超過80%。資產負債率上升主要來源于融資增加和規模擴張。從房企類型來看，大型房企依舊持續平穩擴張態勢，負債率有所上漲，而排名在100外的中小房企收縮經營較為謹慎，收縮經營降低風險，資產負債率漲幅較小。

　　財報顯示，僅萬科一家負債就高達2600多億元，剔除預售賬款，萬科真實負債率仍達有39.3%，但已較去年年末下降0.3個百分點。萬科在半年報中稱，盡管二季度銷售回款有好轉，但僅帶來企業償債能力的增強，開工、投資能力不足的問題并未解決。上半年萬科商品房的銷售均價為10380元，較去年同期下降10.6%。經營活動產生的現金流比上年同期減少26.31%，房地產業務毛利率26.5%，比去年同期下降5.6%。

　　據統計，22家房企中利潤同比下滑的接近六成，部分企業因為上半年可結算項目很少，利潤下滑超過四成。

　　9日國家統計局公布的數據也顯示，1-7月份，房地產開發企業本年到位資金50832億元，同比增長6.2%，增速比1-6月份提高0.5個百分點。其中，國內貸款8723億元，增長8.8%。但分析開發企業資金來源構成變化趨勢可見，國內貸款占比已連續5個月下滑，由6月份的17.5%下降至17.2%。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，雖然今年以來央行已經兩次降息和下調存款準備金率，8月可能會再次下調存款準備金率，但房地產開發貸款仍不寬松，開發企業資金狀況依然不容樂觀。

　　易居對上半年房地產業開發企業資金狀況的綜合評價得分為0.18，基本和2008年全年相當，房地產開發企業資金狀況處于“緊張”的藍色區。“我們預計這將是2009年12月調控以來最糟糕的時期，但2012年下半年房地產開發企業資金緊張狀況將逐步緩解，因為樓市筑底復蘇，融資環境也有所好轉。”楊紅旭表示。

　　鏈家地產市場研究部常清認為，資產負債率上升，一方面使得房企財務成本增長;另一方面，也使得房企經營風險增加，下半年不排除會有房企出售資產或者股權來降低負債率的案例出現。

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　　去庫存加速引房價反彈擔憂

　　已公布半年報的22家的房企，盡管開工規模減少，上半年仍新增庫存300億元，總庫存達3530億元，同比增長28.6%，環比增長8.6%。其中，9家房企庫存同比增長超過20%。

　　國家統計局公布的數據也顯示，7月末商品房待售面積31667萬平方米，比6月末增加259萬平方米。其中，住宅待售面積增加88萬平方米，比6月增加值512萬平方米大幅縮減。專家認為，全國庫存仍在高位盤整階段，預計下半年將趨于減少。

　　“如果比較一線城市和東部沿海地區的庫存量，就會看到明顯的去化趨勢”，楊紅旭稱，截至2012年7月底，北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量達2900萬平方米，與去年同期相比增長15.24%，與上月相比下降0.10%。從2012年1月份開始，下降的趨勢就比較明顯。青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州等6個東部典型二線城市新建商品住宅庫存總量為2750萬平方米，與去年同期相比增長20.37%，與上月相比下降2.33%。6個東部二線城市在2012年總體上表現了穩中有降的趨勢。

　　“7月這10個典型城市新建商品住宅存銷比為10.1，存銷比連續5個月回落”，楊紅旭稱，近7個月來，成交量總體在上升，庫存量總體在下降，這些因素就促使了存銷比出現回落趨勢。

　　但值得注意的是，隨著開發商存貨壓力的減小和存銷比的快速回落，業內擔心房價反彈的壓力也趨于增加。6月份，全國70個大中城市房價環比已經在連跌8個月后首次反彈，而1-7月份，全國商品房成交均價同比增長6.5%，增幅較1-6月又擴大了1.2個百分點。

　　上海易居房地產研究院研究員吳曉君表示，從對2012年全年土地購置與商品房銷售的預測值來看，預計2012年末的潛在存銷比將持續下行，約為1.6，這意味著2013-2014年商品房供應偏緊，如果需求持續釋放，則房價上漲壓力較大。

　　渣打銀行對全國8個城市30家房地產開發商的調查結果顯示，在降價和市場情緒轉變的帶動下，很多城市房屋銷售正在好轉。大多數房地產開發商庫存壓力降低。

　　多家機構也在報告中指出，隨著市場的回暖以及信貸松動的刺激，成交量將繼續上行，房地產企業已從最艱難的時期走出，“以價換量”的樓盤正逐漸減少，而且市場上一些樓盤隨著交易量的上升和土地價格的上漲，已經迫不及待地提高售價，房價反彈的可能性加大。

　　也有專家認為，房地產整體的供需關系并沒有得到根本的扭轉，成交大幅度反彈特別是價格大幅度反彈不具備政策基礎。上海財經大學不動產研究所副所長姚玲珍稱，下半年，房價大幅上漲或下跌的條件和環境都不存在，未來房價走勢依然受政策所引導。

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　　樓市仍在“冬天”里

　　7月份，國房景氣指數為94.57，比上月回落0.14點，國房景氣指數連續14個月下滑。自2010年3月觸頂105.89，至今已下行了27個月。今年6月已經跌破上一輪下行周期2009年3月94.74的谷值，7月再次創下1998年3月以來近14年的歷史新低。專家認為，當前樓市盡管已經過了最冷時點，但總體上仍在“冬天”里。

　　值得注意的是，隨著近期國務院督察組奔赴各地調研調控政策執行情況，各地購房者再次出現了觀望情緒。根據中國房地產研究會的統計，上周(7月30日至8月5日)20個重點城市住宅成交連續上漲的勢頭中止，成交量環比下跌1.1%。其中，北京新房成交量下跌14.7%，二手房成交量下跌20%。

　　截至目前，有6家大型房企公布了7月份的銷售業績。其中，萬科7月份實現銷售103.9億元，環比下滑22%;融創中國、富力地產則分別實現了24億元和23.7億元的銷售額，環比下滑26.6%和14.7%;另外三家房企花樣年、恒盛地產、世茂地產7月份也分別環比下滑20.2%、23.8%和33.6%。整體來看，這6家公布了7月份銷售業績的龍頭房企當月合計銷售210億元，較6月份下滑24%。

　　“自2010年1月份以來，房地產開發投資增速始終保持高于全社會固定資產投資增速，自今年4月首次落后于全社會固定資產投資增速后持續至今，7月再次落后5個百分點，比6月擴大1.2個百分點，可見房地產對于國民經濟的拉動作用連續4個月明顯減弱，已經在拖經濟的后腿了。”楊紅旭說。

　　中國房地產業協會副會長朱中一稱，當前“穩增長”與“控房價”處于兩難，但我國今年把經濟增長預期目標調低，已經為房地產調控留出了空間，體現了中央政府堅持樓市調控、促進經濟轉型發展的決心。而且房地產業作為一種基礎性產業，應該與經濟社會的發展，與相關產業的發展相協調，過度超前勢必會形成泡沫。目前房地產市場總體平穩、調控成果在顯現，地方政府在加大保障房建設，加強和改善房地產市場調控方面也積累了一定的經驗，應抓緊時機建立中長期制度，包括進一步完善土地供應制度和出讓制度;穩步推行房地產稅改革，增加持有環節稅負，減輕流轉環節稅負;進一步健全差別化的信貸政策，進一步加強理論研究和頂層設計，完善雙軌制的住房供應政策和房地產的法律法規體系等。