國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長張承惠、綜合研究室主任陳道富的署名文章《中國有條件避免房地產(chǎn)市場硬著陸》在全國房地產(chǎn)市場引起了巨大的反響，為此，0352房網(wǎng)記者第一時間聯(lián)絡(luò)了國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長張承惠，就相關(guān)問題進行了獨家追訪。

　　0352房網(wǎng)：你在總結(jié)現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)市場的4個特征中提出，當前一些城市出現(xiàn)的房價回落是政府主動調(diào)控的結(jié)果，而非房地產(chǎn)市場自我惡化、發(fā)展乏力所造成。對于當前房價的下行狀態(tài)，市場觀點不一。

金融研究所所長張承惠
 

　　有人認為，房價已出現(xiàn)拐點，后期房價可能會出現(xiàn)硬著陸;有人則認為，房價硬著陸的情況不會出現(xiàn)，可能會軟著陸。在你看來，該如何界定硬著陸?目前，我國房地產(chǎn)市場是否有硬著陸的趨勢?

　　張承惠：對于房地產(chǎn)市場的“硬著陸”，目前學(xué)術(shù)界并無明確定義。我個人認為，“硬著陸”就是所謂的“崩盤”，是指以對經(jīng)濟、金融體系形成巨大沖擊為代價，使房價短期內(nèi)調(diào)整到合理水平甚至合理水平之下。“軟著陸”則是指房價在不給宏觀經(jīng)濟帶來較大沖擊的情況下平穩(wěn)回落。

　　國際經(jīng)驗證明，在高杠桿率背景下的房地產(chǎn)市場硬著陸往往會引發(fā)金融和經(jīng)濟風險。美國次貸危機爆發(fā)已快5年，至今失業(yè)率高企、經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢。近日美聯(lián)儲還呼吁，要采取更多行動穩(wěn)定住房市場。希望中國不要發(fā)生類似情況。

　　我國由于杠桿率低等原因，房價的較大回落對金融體系直接沖擊不太大，但因關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多、在經(jīng)濟產(chǎn)出中占比高，房地產(chǎn)硬著陸會對我國實體經(jīng)濟產(chǎn)生不利影響。特別是去年四季度以來，經(jīng)濟下行壓力逐漸加大。

　　在外需因歐美債務(wù)危機而大幅收縮時出現(xiàn)房地產(chǎn)市場硬著陸，可能對消費和投資產(chǎn)生較大沖擊進而傷害實體經(jīng)濟。當前，我國房地產(chǎn)市場尚未進入硬著陸狀態(tài)，只是部分城市剛出現(xiàn)調(diào)整。

　　0352房網(wǎng)：你在文章中提出以“鼓勵消費、抑制投機”為目標，適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控方式。在鼓勵消費上，重點是鼓勵首套住房需求，同時抑制投機。你認為，在保護剛性需求上2012年哪些政策會有微調(diào)的空間，哪些舉措更合理?

　　張承惠：我認為，根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議確定的“穩(wěn)中求進”方針，在繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控方向不轉(zhuǎn)變、調(diào)控力度不放松的基礎(chǔ)上，宜適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控手段，以進一步明確“鼓勵居住、限制投資”的政策導(dǎo)向。例如在抑制非消費性需求的同時，適度調(diào)整首套普通商品房首付比例和住房貸款利率，對改善性住房需求也應(yīng)有一定政策支持。

　　0352房網(wǎng)：在抑制房地產(chǎn)市場投機方面，你提出應(yīng)增加投機成本，征收交易所得稅和房地產(chǎn)稅，以避免市場預(yù)期改變后可能引發(fā)的新一輪投機潮。房產(chǎn)稅目前已在慢慢推進，但交易所得稅還沒有試行，下一步是否有實行的可能?你認為這兩個稅種哪一個會更有效?

　　張承惠：在抑制投機方面，交易所得稅和房地產(chǎn)稅都有一定的作用。但在精準打擊投機方面，交易所得稅比房地產(chǎn)稅更有針對性。

　　交易所得稅又叫資本利得稅，是針對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的稅種，在執(zhí)行難度上會比房地產(chǎn)稅要小一些。從國外已有的經(jīng)驗來看，在房地產(chǎn)市場征收階梯式交易所得稅(即按時間序列稅率遞減，例如購入后一年內(nèi)轉(zhuǎn)售的話稅率最高，第二年以后逐漸遞減)對抑制投機效果比較明顯。#p#副標題#e#

　　0352房網(wǎng)：你在文章中建議，為創(chuàng)新保障房建設(shè)機制，減少房地產(chǎn)市場調(diào)整可能產(chǎn)生的震蕩，可適當降低2012年地方政府保障房建設(shè)目標，將重點放在保障房的制度和配套設(shè)施建設(shè)上。為降低房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)、重組給市場帶來非理性壓力。

　　當購買成本顯著低于政府直接建設(shè)保障房時，可由政府收購部分爛尾樓和過度降價的商品房作為保障房使用。請問，這是否意味著一旦出現(xiàn)房價暴跌，政府的收購可以起到托底作用?

　　張承惠：與國外房地產(chǎn)市場不同，中國的房地產(chǎn)市場屬發(fā)展中市場，住房供給面仍存在較大缺陷，突出表現(xiàn)在保障房比例偏低，相關(guān)制度建設(shè)滯后。從2011年保障房建設(shè)情況看，保障房制度和配套設(shè)施不完善的問題相當突出。2012年保障房的工作重點應(yīng)放在建設(shè)和管理制度的健全上，做好頂層設(shè)計。

　　對于政府回購保障房的問題，我不認為是出于保護開發(fā)商的目的，也不能說是政府托底，而是萬一出現(xiàn)房地產(chǎn)市場極度惡化的情況，政府可以采取的一種穩(wěn)定市場的措施。我相信這只是在極端情況下，或只在局部地區(qū)需要采取的預(yù)備性措施。從目前房地產(chǎn)市場的情況看，談收購還為時過早。

     0352房網(wǎng)：謝謝您！