樓市調控滿一年房價仍高 37%平均毛利屬偏高
發布時間：2011-05-10 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
史上最嚴厲樓市調控滿一周年，盡管全國樓市成交陷入低迷，但房價依舊保持高位。此時又有消息稱，中國房地產市場調控將進一步升級。國家發改委也正在研究商品住房領域實
種種跡象越發表明：一場關于‘道德’、‘暴利’的風暴正席卷房地產行業。
瞄準房地產暴利
國家發改委價格監督檢查司司長許昆林在4月26日公開表示，繼《商品房銷售明碼標價規定》于5月1日起實施之后，政府還會陸續出臺一系列規范房地產行業價格行為的政策措
施。其中“實施反暴利法規定是最重要的措施之一”。
依據發改委此前發布的《商品房銷售明碼標價規定》，要求商品房銷售實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業服務收費，商品房經營者不得在標價之外加收任何未
標明的費用。
許昆林指出，“我們正在對房地產市場的成本、利潤和價格等情況開展調研，擬綜合考慮中國房地產業發展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項
目，嚴厲打擊不法房地產開發商牟取暴利的行為。”
根據我國《制止牟取暴利的暫行規定》的規定，對于對國民經濟和社會發展有重大影響的和與居民生活有密切聯系的商品和服務，國務院價格主管部門可將其列入制止牟取暴
利的項目，并實施利潤率控制。
值得注意的是，溫家寶總理在2月27日與網友在線交流時曾指出，“我沒有調查你們每一個房地產商的利潤，但是我認為房地產商作為社會的一個成員，你們應該對社會盡到應
有的責任。你們的身上也應該流著道德的血液。”
現狀
平均毛利37%
房地產行業的平均利潤究竟有多高?至今并無權威統計，但從上市房企公布的財報就可窺一斑。
業內人士告訴記者，“據我們粗略統計，2007-2010年四年時間，上市房地產公司的平均毛利率是37%左右，這個數字相對目前國內各行業利潤水平來看肯定偏高。”
上海城市經濟學會高級經濟師顧海波介紹，在十大暴利行業排行榜上，房地產多年名列榜首。其利潤高出其他行業大約5%的平均利潤率。個別利潤高達100%以上。
還有業內人士向記者透露，年報中反映出來的是正常情況下的企業盈利能力，還有部分盈利情況是年報中無法看出來的，比如部分開發商由于囤地后土地升值而帶來的收益，
這種情況下的土地開發利潤率就相當高。
2011年福布斯發布的全球華人富豪榜單顯示，近三成華人富豪主要涉及房地產業，遠遠超于其他行業。香港前40大富豪榜單中，地產業更是占據重要地位，前10位中有6位地產
商長期在榜，分別是長和系主席李嘉誠、新鴻基地產的郭氏家族、恒基地產的李兆基、新世界發展主席鄭裕彤、華置主席劉鑾雄、九龍倉主席吳光正。
顧海波表示，“根據1999年至2009年胡潤中國百富榜、福布斯中國富豪榜等多個榜單進行調查統計，發現涉足房地產行業的億萬富豪人數最多，約占總數的近三成。”#p#副標題#e#
擔憂
或面臨執行難尷尬
上海德[簡介最新動態]佑地產研究中心主任陸騎麟表示，“提及房地產反暴利對于市場的心理作用要大于實質作用。由于界定暴利難度大，缺乏可操作性，反暴利作為新的房
地產調控政策的可能性不大。”
“反暴利無非有兩種方法執行，一個是限定房子的售價，一個就是對開發商征收暴利稅。限價可能會導致區域內成本不同的開發商只能賣相同的價格，成本高的開發商顯然不
愿意這么做，可能會采取捂盤等行為。而對開發商征稅很有可能使開發商將增加的成本轉移給買家，從而進一步抬高房價。”陸騎麟強調，“兩者都不是管理層愿意看到的結果。
”
陸騎麟說：“這樣操作還會導致開發商在拍地時更注重考慮這方面的成本，使得土地溢價率下降，地方政府的財政收入縮水，從而使得政策得不到很好的落實。”
著名地產評論人蔡為民認為，“與其出一些新的調控政策不落實，還不如將現有的政策徹底地落實執行，比如將目前的局部限購擴展到全面限購，將二三線城市同樣納入限購
范疇。對于投資投機需求來一個徹底的打擊，這樣對于市場來說更具實質作用。”
某研究院副院長陳晟認為，“隨著《商品房銷售明碼標價規定》等反暴利的嚴厲監管措施的落實，可以肯定的是房地產市場在開發商這個環節暴利的時代即將終結。”
但陳晟指出，“在控制價格的時候，除了關注市場因素外，還要充分了解企業在新材料新工藝等方面的投入以及開發商品牌溢價的投入，不能一刀切，對價格管制形成路徑依
賴，最終價格決定在市場供需矛盾緩解后要回歸市場行為。但以地價獲取暴利的房產收益模式將最終在中央政府的要求以及地方政府的覺醒中消失。”
焦點
暴利界定成最大難點
中國社科院金融研究所研究員易憲容則認為，“住房市場之所以存在巨大的暴利，最根本的問題就在于國內不少住房政策不把住房投資投機與消費區分開，并利用銀行的金融
杠桿及優惠的稅收政策鼓勵住房投機炒作。”
值得注意的是，房地產行業利潤多少才不算是暴利?對暴利的界定是該政策落實的最大難點。
業內人士指出，“造成開發商高利潤率的原因主要是目前我國的房地產市場仍處于供不應求的大背景下，因此這是市場決定的結果。單純地給企業利潤率設限不符合市場經濟
的規律，企業以利潤最大化為經營原則是無可厚非的。”
“37%的行業平均毛利率確實偏高。但不能就此認定房地產行業就是暴利行業。”楊晨青強調，“從管理層反暴利的角度來看，凈利率可能更合適作為判斷依據，毛利率比凈利
率多考慮一個期間成本，也就是說平時所說的三費指標，因為三費管控是企業自身經營能力的問題，不能因為企業成本管控得好，就說有暴利。”
個案#p#分頁標題#e#
上海部分樓盤：售價為樓板價10倍
位于上海普陀區中環沿線的某項目(中鷹黑森林[最新消息價格戶型點評])，2003年取得土地使用權時，方方地產咨詢機構提供的數據顯示，當時拿地樓板價為3936元/平方米
。而項目目前在網上房地產上的最高參考價達到42000元/平方米，部分大平層產品，售樓處對外報價更是達到50000元/平方米。資料顯示，該項目在2006年首次推盤時的網上房地
產的參考價格為16000元/平方米，而隨著2007、2009年的兩波樓市大行情以及產品的升級換代，價格一路飆漲。
另一個位于上海浦東新區臨港新城區域的某項目同樣面臨暴利質疑。數據顯示，該項目2007年以824.68元/平方米的樓板價取得土地使用權，而目前該項目售樓處對外報價為
11000元/平方米，拿地樓板價不足目前售價的十分之一。
記者在隨機抽樣調查中，發現幾乎所有的項目的拿地樓板價都不足目前售價的十分之一。而另據開發商內部人士透露，“目前，去除土地成本，按住宅面積計算，經濟適用房
每平方米的建筑面積開發成本在4500元左右。商品房項目的成本因每個項目的定位、設計、用料等的不同而差異很大，很難精確計算。”
