土地增值稅之辯：利用規則還是征繳乏力？(2)
2013-11-26 來源：0352房網 編輯：李建霞
媒體查詢，2007、2010年，稅務部門曾分別發出通知，要求按照累進稅率，從嚴清算土地增值稅，但均無明顯改進。
從房企的角度，中國銀河證券房地產研究師侯麗科分析，年終審計時，會計師為防止虛增利潤和資產，都會在當期計提與項目竣工結算進度相配比的土地增值稅，利潤表在“營業稅金及附加”科目，資產負債表體現為“應交稅費-應交土地增值稅”科目，但從稅務實務的角度出發，這時候并不需要清算。
不排除項目公司合法利用稅法中的規定拖延應結算的條件，如將預售的條件結點拖后，大項目分別領取預售證，等待現房或準現房時才開始銷售等。但不違背稅法就行，這只能說是預繳稅后結算的制度結果。
“由于土地增值稅額較大，地方稅務局在完成當年的稅務指標后，并不急于針對所有的項目匯算清繳，實務中在一定程度上也延緩了房企繳納稅額的時間。”侯麗科表示。
那么，房地產公司目前土地增值稅繳納的真實情況如何?房企欠繳土地增值稅數額又是多少?
爆料人律師李勁松稱，全國性的房企3.8萬億拖欠款即根據上述《暫行條例》累積計算得出。這一數字受到不少質疑。
國泰君安分析師測算表明， 2005年至2012年全國商品房累計銷售額為31萬億，乘以平均5%的稅率，得到累計應繳額為1.55萬億;扣除8000億已交額，得未交額7500億元。比報道的“3.8萬億元”要小很多。
如果以萬科為例進行計算，按照萬科2.2%的市占率，行業整體未交增值稅也可能僅是3000億元左右的規模。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，在稅務部門自己也難以理順土地增值稅的情況下，企業的拖欠也更顯得“理直氣壯”。“最主要還是簡化征稅方案，尋求簡便可行且接近真實值的估計方法，從而增強此類征稅實務操作的便利性。”他表示。
釋放從嚴征稅信號?
央視節目是否在釋放出調控從嚴的信號?媒體查詢發現，歷史上，每次傳出清算土地增值稅的消息，都會有一些漲價項目和高價項目成為稅務部門重點盯防對象。
張大偉認為，房地產價格持續暴漲，導致土地增值稅的預征與清盤結算差距比較大，所以有大量的待征稅費延遲。這是土地增值稅征收辦法的問題，預計后續可能會分階段、分節點調整這一征收辦法。
而對房企來說，則可能會受到這一政策影響而增加資金壓力。“一般來說，高周轉低利潤的房企進行1%-2%的計提后，基本可以覆蓋后續清算時的真實繳稅額，但有些高利潤的項目或豪宅項目，則可能需要補繳高額的稅費，”前述深圳開發商人士指出。
CRIC分析師朱一鳴分析，由于目前企業普遍加快了周轉速度，較多的剛需產品和靈活的價格策略使得項目毛利率普遍不高，實際土地增值稅繳納額保持相對較低的水平，這一類企業受到的影響會較小。
從2012年企業應交土地增值稅的情況來看，部分企業應交土地增值稅較高，并且當期支付的土地增值稅占當期凈利潤的比重也較高，這與這些企業項目結算毛利率較高有關，比如招商地產和雅居樂的這一比重分別為66%和60%，2012年招商毛利率48.83%，雅居樂也高達41.37%，其清水灣項目的毛利率可能更高。如果從嚴征收四級累進稅率，對這類公司和項目的影響會較大。
楊紅旭認為，從嚴征收土地增值稅還將波及兩個問題：一是土地增值稅同樣適用于個人轉售房產，但2009年之前同樣沒有嚴格按累計稅率計征，且2009年開始對住宅停征，如果對房企從嚴，對個人部分是否也會施行?二是，如何預防相關官員從征稅環節牟利，也是需要深究的問題。
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