風景秀麗的棋盤山，地處北京西北部山區，距離北京城區60公里、昌平鎮中心25公里，現存始建于明代的一寺一觀，是北京周邊山區不多的容納佛道兩家宗教文化的遺址之一。然而，在這樣一個已經被認定為國家AAA級的風景區周邊，從2008年獲批建設北京瓦窯文化創意產業集聚區以來，沿著幾條山坳建成了400余棟小產權別墅。

　　在中央再三重申遏制違法用地、土地監管日益嚴格的今天，借文化創意產業基地和景區配套建設之名、通過“會員加盟獲得使用權”形式的“小產權”別墅仍在大肆兜售。記者調查獲悉，這個早在2007年就存在、并在不斷建設的別墅群落，最終的總規模將達到六七百棟。

　　創意園里的別墅群

　　按照網站的描述，作家村創意園為中國瓦窯作家村文化創意產業集聚區配套功能設施及景區配套功能設施，有效解決創意個體或企業、為產業鏈配套服務的個體或企業以及其他準備從事文化創意的創意群體創作、辦公、居住、培訓、度假和休閑的需求。作家藝墅在多個房地產網站的公開銷售房源信息上顯示，其開發者為北京瓦窯文化創意有限公司。在這家公司的網站上，作家藝墅還有另一個極富文化產業色彩的名字：作家村創意園。

　　“200平方米只要180萬元，185平方米最低160萬元。”10月8日，在記者第一次致電咨詢時，項目的前臺咨詢人員直言不諱地表示：我們這個項目是賣別墅的，和城里的項目不一樣，這個項目是按照文化用地走的，會有一個70年的使用權證。第二天一早，又有銷售人員主動給記者打來電話，稱項目已經賣的差不多了，只剩下20多棟，勸記者“要看就抓緊”。

　　10月11日，記者驅車前往棋盤山，銷售人員早早地等在昌平區流村環島，給記者一張車輛出入證并安排專車帶路，并在路口等待其他客戶。沿流村環島向西繼續行駛四五公里，出現了標有棋盤山地界的牌坊式的大門，看門者檢驗出入證后，記者繼續沿棋盤山角蜿蜒曲行。

　　在進入大門前，記者注意到，干涸的河床邊有兩排正在施工建設的低層建筑，條幅顯示，這個名為西峰林灣的項目最低價格達到6580元/平方米。在棋盤山之后，山谷的幾個岔路口，還立著山作庭院、俄羅斯風情園兩個樓盤的指路廣告牌。

　　這個北美木屋風格的別墅群落，坐落在棋盤山山腳的一條狹小的山谷里。“作家村001號工作室”即是項目的銷售中心，從大門口向山坳內望去，整個山谷兩邊的幾十棟別墅院落鱗次櫛比，一些地勢較好的山坡上也蓋起了半山別墅。

　　“70年使用權”轉售為租

　　按照銷售人員的介紹，作家藝墅一期總共120棟的別墅中，已經建成和在建的近100棟，二期、三期的規模將與一期相似。目前一期有60棟已經入住，最早入住的一批居民已經居住超過一年。拿著《瓦窯作家村創意園車輛出入證》，記者駛入了這個名為作家藝墅的獨棟別墅群落。這個位于北京市昌平區流村鎮瓦窯村的別墅項目，與瓦窯村所屬的棋盤山旅游景區僅一墻之隔。

　　從作家藝墅出門左轉，沿著小路繞過一個山腳后，眼前豁然開朗。濃密的矮樹林里，若隱若顯有上百棟木結構別墅，半山處也有一些正在翻修的小樓，幾棟木屋別墅還掛著二手房銷售的條幅。

　　這里就是被稱為俄羅斯風情園的項目。一位為記者領路的男子稱，它是棋盤山的第一個別墅項目，規模在200多套，早在2007年就開始銷售，當時的價格在每平方米三四千元，一套200平方米的別墅總價六七十萬元，現在的二手房價格已經翻了一番。另外一側山谷中的半山上，磚混外立面的別墅群名為山作庭院。

　　雖然地處偏僻，但作家藝墅卻水電氣俱全，商水商電、市政煤氣。房子都是一層磚混、二層木制。由于過于密集，小小的山谷中間只有一條1米多寬的道路，轎車調頭都顯得局促。“俄羅斯風情園都是二手房了，山作庭院和我們一樣還在建。”該男子說，山作庭院的總規模也200棟左右，目前已經建成的近100棟，都是兩到三層的獨棟別墅。

　　當記者以買房者身份咨詢房屋的產權性質時，作家藝墅銷售人員李小姐介紹，項目采用會員加盟方式，客戶付出的款項相當于加盟費，然后據此獲得這些房屋的70年使用權。與正規的房屋銷售的合同不同，作家藝墅的產權交易核心是一份會員加盟協議，封面印著流村鎮瓦窯村委會監制。在協議的第一頁，列有甲乙丙三方：甲方為瓦窯村委會，乙方、丙方空白。#p#副標題#e#

　　在“作家村001號工作室”的銷售中心里，另外幾位工作人員給記者再出示了一份帶國徽圖案封面的褐紅色硬皮“使用權證”證書，落款蓋章是北京瓦窯文化創意有限公司。在工作人員出示的幾個復印件證明材料中，一張蓋有昌平區發改委公章的文件顯示，瓦窯作家村文化創意產業集聚區于2008年獲批。

　　是否違建成為謎團

　　按照作家藝墅的說明，整個1400畝的產業園所占土地都是瓦窯村的荒山地，乙方就是北京瓦窯文化創意有限公司，丙方是會員。銷售人員再三表示，畢竟有一份村委會參與簽署的會員協議，比一般沒名沒分的農民房要強。

　　無獨有偶，山作庭院也是以會員加盟的形式簽三方合同書，不同的是乙方由北京瓦窯文化創意有限公司換成了北京棋盤山旅游開發有限公司，價格也為8800元/平方米。

　　這個曾被昌平區發改委列進《北京市昌平區“十一五”文化創意產業發展規劃》的“瓦窯作家村文化創意產業集聚區”項目，2008年就作為重點項目參加昌平區文化創意產業推介會，2009年，還成為了昌平首批正式掛牌的8個文化創意產業集聚區之一。

　　然而，在記者就整個棋盤山風景周邊區域的驅車走訪過程中，這個獲批近四年的“文化創意產業聚集區”卻只建成了數個公開銷售的別墅群落。

　　“說白了雖然是小產權，但村里也不會存心騙人。”當記者以買房人的身份去瓦窯村村委會核實時，邢姓副書記直言不諱地表示，棋盤山風景區周邊的幾家別墅項目，都是由村委會、開發方和買房人三方以加盟形式簽訂合同，到了購買這一步村委會給蓋財務章給收據，給買房人一個交代。

　　而據他了解目前除已經受過查處的俄羅斯風情園外，以“瓦窯作家村文化創意產業集聚區”為名的其他幾個別墅群落，應該是針對作家、畫家等文化創意類的個人企業以租賃的形式承租創作工作室，是否存在公開銷售應該由國土系統監管。

　　面對瓦窯村下轄棋盤山風景區周邊大規模存在的小產權別墅群落，北京市昌平區流村鎮政府辦公室蔡姓負責人表示，在2010年瓦窯作家村一期俄羅斯風情園別墅區就已經受到北京市國土資源局昌平分局查處和處罰，目前是否已經做出整改或者是否仍有銷售則不清楚。